房子，俨然已成为中国这十年来最受追捧的大件。每套房子背后都有一份购房合同，这份由房地产开发商提供的格式合同是否合乎规范、是否完善？这涉及到每位购房人的利益。

重庆市第一中级人民法院近期对商品房买卖案件分析发现，现行《商品房买卖合同示范文本》对公共区域约定、宣传材料和实景示范区沙盘能否视为合同补充、逾期交房赔付方式等问题语焉不详，成为许多购房纠纷的争议源头。

广告时“艺术照”交房成“生活照”

廖女士2007年买了重庆市北部新区一套新房。绿化率超高、小区景观超好、楼间距超大……开发商的宣传广告和实体沙盘让廖女士怦然心动，于是掏钱订购。

“交房后，我发现小区的绿化率、容积率、游泳池和网球场这些都和当初宣传的不一样！”她多次找开发商要求赔偿，但双方在赔偿金额上存在较大差距，未能达成一致，一怒之下，廖女士将开发商告到渝北区人民法院。“宣传中那些配套设施是我买房的重要原因，他们应该为承诺的话承担责任。”廖女士说。

法院经审理查明，该开发商的宣传资料中载明的小区的容积率、绿化率、网球场、游泳池等情况确实与实际情况存在较大差距，但双方签订的购房合同上，并未就上述事项专门约定。

开发商方面认为，即使广告内容与小区实际存在误差，也不属于违约行为，“房产广告仅作为参考之用，不具备合同条款的效力。”

重庆一中院终审判决认定，就本案而言，开发商的行为构成违约。

但不是每位购房者都有廖女士的好运。二审承办法官万怡解释说，法院认定本案中开发商违约，前提是将宣传内容视为合同约定。

“宣传内容如果是对房屋及相关设施做的说明和允诺，该说明和允诺又是具体确定的，并且该宣传内容对合同的订立和价格有重大影响，那么法院可以将宣传内容视为合同约定。”万怡告诉记者，在司法实践中，能够将宣传内容视为合同约定的情形十分有限。

为了规避法律风险，开发商往往会在宣传资料上注明广告内容仅作参考，该内容不视为合同约定。“更何况，许多购房者在诉讼中还面临着举证困难的情况。”万怡表示，各种因素综合起来，购房者在这类诉讼中，诉求经常得不到法律支持。