夸大广告宣传，底气从何而来

“购房者认为开发商虚假宣传，要求开发商承担违约责任，自己认为非常合理的请求却难以得到法院支持，一个重要原因就在于购房合同缺乏相应约定。”重庆一中院法官李颖说，商品房买卖合同一般以建设部和国家工商行政管理局2008年印发的《商品房买卖合同示范文本》(下称《示范文本》)为基础，开发商再酌情调整部分内容，形成统一的格式文本。因此，很多购房合同在签订过程中，开发商与购房人能磋商的内容比较有限。

针对辖区内商品房买卖合同纠纷日益增多的情况，重庆一中院民四庭进行了专题调研，发现该类纠纷大多数发生在合同履行阶段，而作为购房人与开发商双方合同订立的基础，《示范文本》扮演着十分重要的角色。“我们认为《示范文本》中部分条款的设计在适用中存在问题，相对于房地产市场的发展来说显得滞后了。”李颖说。

“由于《示范文本》中没有开发商违反广告宣传的具体违约责任约定，即便认定了开发商违约，应按照实际损失予以赔偿，但却因为这种损失往往难以具体明确，而只能酌情考量。”重庆一中院民四庭副庭长潘晨表示，《示范文本》相应条款的缺失不利于充分保护购房人的合法权益，也不利于引导开发商诚信经营。

该院法官发现，《示范文本》不仅对开发商的宣传内容缺少规制，对交付房屋质量的规定等方面也有待改进。

不久前，重庆一中院审理了一起因房屋质量引发的纠纷，被告方房地产公司在法庭上始终以房屋取得了“一证两书”为辩解理由，“交付的房屋已通过规划、消防等相关部门检查验收，并取得了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建设工程竣工验收备案登记证》(合称一证两书)，房屋质量是合格的。而且房屋质量保证书中未载明渗水、返硝属于保修项目，我们无保修义务。因此，未违反合同约定。”
据了解，房屋买卖双方一旦因为房屋质量问题发生争议，“一证两书”是开发商最常用的挡箭牌。房屋质量问题往往是购房人拒绝接房的主要原因，《示范文本》中约定开发商交付房屋时应具备“一证两书”，但大多数房屋买卖合同中没有就房屋质量进行更为具体的单独约定。

在具备“一证两书”的情况下，法院很难认定开发商拟交付的房屋存在的质量问题是否影响到交付使用，从而难以判决开发商承担逾期交房的违约责任，往往只能判令开发商承担交房后的质量整改责任。

示范文本不规范亟需“治霾”

因房屋配套设施与宣传不符以及房屋质量问题引发纠纷，是近年来商品房买卖合同纠纷的重要类型。据重庆一中院统计，辖区法院2009年受理了商品房买卖合同纠纷3433件，到2011年上升到8423件，类型也呈现出多样化特征。“一房二卖纠纷的情形有所减少，而涉及房屋质量、逾期交房、办证以及房屋面积计算等方面的纠纷则呈上升趋势。”李颖表示，房地产市场活跃，公民维权意识增强是案件数量上升的一个因素，但更多是源于双方签订合同时对可能出现的情况缺乏预见性，而《示范文本》的进一步完善可以有效预防纠纷发生后无据可依的情况。