二季度将成房企出货窗口期

2014年的房地产市场难现去年的辉煌，已是业界公认。在住宅抵押贷款收紧、影子银行清理整顿、债务再融资受阻等多重因素的影响下，或将促使开发商放慢脚步。另一层面，从土地市场看，数据显示，2012年下半年53个典型城市共成交土地建筑面积达3.79亿平方米，2013年全年成交7.49亿平方米，这些土地预计将成为今年下半年新房市场的供应主力，这无疑会加大企业之间的竞争。

资金面趋紧则是房企面临的更大变数。“107号文”加强了对信托、基金等“影子银行”的资金监管，房企资金面在2014年趋紧将是大概率事件。在近日举办的彭博经济论坛上，彭博房地产分析师方兴称，综合他对中国18家具有代表意义的房企进行样本分析发现，18家房企中，除去两家房企2013年股价实现上涨外，其余全部呈下跌趋势，行业整体下跌20%。这从侧面折射出了资本市场对房企的预期并不乐观。对房企来说，在新的市场和政策环境下，过往的玩法也需要改变。不过，从目前的市场情况看，年初房企推盘意愿并不强烈。

以北京为例，多数房企开始收缩推盘量。“我们目前没有开盘计划，具体推盘可能要等到3月份左右。”北京大兴一热点楼盘销售人员对中国房地产报记者表示。而另有数据显示，1月份北京仅有6个新盘入市。中国房产信息集团研究中心对26个一二线城市的房企经理人进行的抽样调研也显示，今年一季度，房企在一二线城市的供应预期较为谨慎，一线城市中没有企业表示将大幅增加供应，二线城市中只有14%的经理人表示将大幅增加供应。

有机构预计，今年二季度将是房企出货的窗口期。杨晨青认为，根据历年的情况，资金流动性在上半年普遍较好，针对“刚需”的个人住房贷款，无论是利率优惠的程度还是贷款审批的严格程度都远好于下半年。因此，2014年上半年将成为房企出货的窗口期，如果房企在今年上半年加大销售力度，一方面销售情况会相对较好；另一方面回款效率也将大大增加。

同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为，今年二季度将成为需求集中放量的“窗口期”，因为从经验看，历次调控政策的执行时效性周期为4～6个月，预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年二季度逐步化解，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化。

由于预计供应高峰会在2014年下半年出现，部分房企已决定选在上半年加快出货。世茂集团董事局副主席许世坛即表示，2014年，世茂会将销售和利润在考核体系中的权重适当降低一点，还将加大另外两个指标的权重，一是现金流，二是项目质量，且世茂会在上半年补充约200亿元货值的可售房源。

由于2013年四季度是房企推盘的高峰期，所以业界预计2014年整体推盘速度也会加快，建议房企在上半年即完成整体销售的六七成左右，不过，具体的推盘节奏还要看今年“两会”前后房地产调控政策的指向。