【地产中国网·独家盘点】作为2013年北京热点区域孙河版块的热点楼盘之一，泰禾·北京院子（以下简称“北京院子”）从拿地到入市，每一步都成为市场的聚焦点。

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从2013年1月以区域单价地王摘孙河地块，前景不被看好，到中粮再造区域地王打破局面，泰禾被赞眼光独到；从9月释放入市消息，到遭遇4万元限价红线入市搁浅，再到终在2014年初获批入市；从预期每平米10万之上的销售价到实际仅7.7万元的预售审批均价——北京院子的入市经历可谓一波三折，充满焦灼。

遭遇“限价令” 曲折入市

作为2013年北京市场颇受关注的豪宅项目之一，北京院子从2013年9月以来就多次释放出开盘信息。

泰禾曾对开发模式做出重大调整，旗下项目90%以上均采用高周转模式，一个项目在拿地之后最多7-8个月之内必须开盘销售。按照泰禾·北京院子的拿地时间，9月开盘正当其时。

天有不测风云。随后北京出台的4万元高端住宅“限价令”，将北京院子的入市梦搁浅。2013年11月，为了应对房价过快上涨预期，北京市住建委收紧预售证发放，单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证。虽然官方并未明文规定，但长达3个月的时间，单价超过4万元的项目几乎未见入市。4万元红线成为高端住宅难以获批入市的隐形门槛。

显然，“限售令”的出台打乱了北京院子的入市节奏。尽管如此，由于前期积累客户的维护需要，北京院子的推广工作仍在继续。2014年1月19日 ，经历了漫长的等待之后，北京院子终于取得预售许可证，此时距离其最初预期的时间已经整整拖延了四个多月。据北京市住房和城乡建设委员会的官网显示，北京院子此次共批准预售350个地下车库和274套房源，预售均价在7.7万元/平方米左右。

对此，中国房地产学会副会长陈国强分析，新的一年政府肯定要把4万元红线撤销。但业内分析人士认为，今年北京已经透露了房价与去年保持平稳的目标，“限价令”不会全面放开，年初可能松一些，后期要看市场情况和数据统计再定。因此，被动延迟推盘的北京院子迫不及待的抢在了“4万元红线”开闸的“窗口期”。

价格低于预期 疑“被限价”

从北京院子的预售信息来看，最低预售价格为63152元/平米，最高则达到87345元/平米，这与此前该项目一直对外释放的10万以上预售价相比，落差非常明显。

而与同区域内先行入市的另一个项目龙湖·双珑原著相比，北京院子的预售价格也明显偏低。该项目2013年6月取得预售许可，获批的最高预售价达10.3万元/平米，然而其拿地时的楼面价却比北京院子低近9000元/平米。

一位业内人士在1月19日北京院子预售证获批后推测，北京院子还是被“限价”了，“他们的目标应该不止这个价格”，应该是开发商为取得预售证，在价格方面有所妥协。

中原地产市场总监张大伟表示，以低于预期的价格获得预售许可证，主要还是调控政策的作用。

但一位熟悉北京院子的业内人士告诉地产中国网，其实北京院子拿到的预售价不算低，政府现在审批价格比较艺术，表面上看起来比较低，实际上不算低。

该人士分析，一是北京院子此次获批的房源中没有包含6栋楼王，该楼王的预计售价每栋将超过3亿，如果算上楼王，项目的平均售价将远不止于此；二是预售审批价包含了洋房产品的价格，如果把洋房除掉，这个价格也不算低；另外，之前销售人员所释放的10万/平米的预计售价主要核算的是地上面积。预售均价7.7万/平米，是因为预售审批面积中含有地下面积。抛开地下面积，北京院子的实际价格或许同样能达到10万元/平米。但是房企在测算土地成本时是不包括地下面积的，诸如楼面价都是按照地上建筑面积来算的。

尽管有被动削价入市嫌疑，但与其他在过去几个月里等待入市的4万以上高端项目相比，北京院子作为2014年首批获放行的项目，也算是抢占了先机和一定的市场份额。

就在拿到预售许可证不久，1月26日，从泰禾集团的年会上传出消息，北京院子入市后便狂销15亿，赢得开门红。具体销售状况究竟如何，由于目前尚无公开信息，不得而知。2014年刚刚启幕，后续高端市场走向如何？是否会有新政落地？都不可预知，北京院子终被放行入市后，能否像集团旗下另一项目泰禾一号街区一样上演热销传奇，尚需观察。