价格低于预期 疑“被限价”

从北京院子的预售信息来看，最低预售价格为63152元/平米，最高则达到87345元/平米，这与此前该项目一直对外释放的10万以上预售价相比，落差非常明显。

而与同区域内先行入市的另一个项目龙湖·双珑原著相比，北京院子的预售价格也明显偏低。该项目2013年6月取得预售许可，获批的最高预售价达10.3万元/平米，然而其拿地时的楼面价却比北京院子低近9000元/平米。

一位业内人士在1月19日北京院子预售证获批后推测，北京院子还是被“限价”了，“他们的目标应该不止这个价格”，应该是开发商为取得预售证，在价格方面有所妥协。

中原地产市场总监张大伟表示，以低于预期的价格获得预售许可证，主要还是调控政策的作用。

但一位熟悉北京院子的业内人士告诉地产中国网，其实北京院子拿到的预售价不算低，政府现在审批价格比较艺术，表面上看起来比较低，实际上不算低。

该人士分析，一是北京院子此次获批的房源中没有包含6栋楼王，该楼王的预计售价每栋将超过3亿，如果算上楼王，项目的平均售价将远不止于此；二是预售审批价包含了洋房产品的价格，如果把洋房除掉，这个价格也不算低；另外，之前销售人员所释放的10万/平米的预计售价主要核算的是地上面积。预售均价7.7万/平米，是因为预售审批面积中含有地下面积。抛开地下面积，北京院子的实际价格或许同样能达到10万元/平米。但是房企在测算土地成本时是不包括地下面积的，诸如楼面价都是按照地上建筑面积来算的。

尽管有被动削价入市嫌疑，但与其他在过去几个月里等待入市的4万以上高端项目相比，北京院子作为2014年首批获放行的项目，也算是抢占了先机和一定的市场份额。

就在拿到预售许可证不久，1月26日，从泰禾集团的年会上传出消息，北京院子入市后便狂销15亿，赢得开门红。具体销售状况究竟如何，由于目前尚无公开信息，不得而知。2014年刚刚启幕，后续高端市场走向如何？是否会有新政落地？都不可预知，北京院子终被放行入市后，能否像集团旗下另一项目泰禾一号街区一样上演热销传奇，尚需观察。