3、经营管理欠规范，财务粉饰、寻租现象突出

根据2013年7月商务部研究院信用评级与认证中心发布的《中国非金融上市公司财务安全评估报告》，房地产行业财务安全指数在所有20个行业中排名垫底，存在着资产效率低下、资产泡沫化严重、借款效率低下、债务支付缓慢等诸多问题。据调查，存在财务粉饰嫌疑的住房企业多达96家，在129家样本中占比高达74.4%。住房企业寻租现象同样泛滥。根据兰德咨询公司报告，房地产企业经营环节中共有116个潜在寻租点，贯穿了从获批项目、规划、采购、建设到营销整个经营环节。

4、大型房企争相出海，投融资风险不容忽视

中外房地产相关法律法规与制度存在着巨大差异，没有经过充分的了解就大踏步出海经营，无疑会有水土不服而折戟国外的风险。海外发债或银团贷款等融资模式会导致杠杆性提升，给房企带来的负面影响很可能大于其改善资金流动性的正面作用。如果房企继续按目前的频率激进发债扩张，数年后债务到期时间将会高度集中，一旦市场销售陷入困境，则发债人评级将很有可能被下调并且资金流动性会进一步恶化。除此之外，汇率波动、国际税收以及海外的政治环境等这些外部因素，也都会对海外融资的风险与成本产生巨大影响。

三、促进住房企业进一步平稳健康发展的政策建议

1、完善法律法规与政策制度，规范房企经营行为

房地产行业是国民经济的支柱，同时又是所有行业中财务风险重灾区，财务粉饰、偷税漏税、寻租现象等严重问题所带来的风险不可估量。因此亟需完善相关法律法规和政策制度来加强对房企的监督，有效约束房企经营行为，促使整个行业健康稳定发展。具体来说，首先应加大对住房企业资质审批审核力度和对违规企业的惩罚力度，拒绝有不规范经营“前科”的企业或集团进入住房市场，对发现有严重违规经营行为的住房企业予以惩戒或直接清退出市；其次，还要加强对住房企业财务报告的审计，对容易进行财务粉饰的具体财务指标制订行业规范；最后，尽快建立健全多部门协调监管的联动机制，加大信息公开披露，使住房企业业务流程更加透明公正，遏制寻租行为。

2、增强国有房地产企业的社会担当，发挥其积极作用

国有房企凭借其先天性的融资优势和政策优势在土地市场中呼风唤雨，推高土地价格，屡次刷新地王纪录，限制了其他住房企业的发展，更重要的是间接推高了商品住宅的价格。因此，应明确国有房企的社会担当，将国计民生与社会责任作为国有房企的经营目标与职责，包括要求其承担保障性住房建设任务、严惩其在商品房市场和土地市场的不正当竞争和垄断行为。同时严格督促主业非房地产的央企尽快完全退出住房市场，控制国有资产在住房市场中所占比重。

3、小规模房企需“开源节流”，提高周转率

房地产行业整体利润率下降已成明显趋势，对于融资渠道不畅、资金压力较大、靠少量项目维系的小型房企来说，企业的生存应该处于首要位置。因此在稳步运营的前提下，小型房企需认准自身产品竞争优势，准确定位市场需求，争取到持续稳定的市场份额。同时灵活运用定价策略，必要时适当降价加快去库存化，以提升销售业绩为前提，摆脱以个别项目运营为主的发展模式。小型房企开源也需节流，一方面提高周转率，加速推进项目运营的标准化、系统化流程，加快资金回笼速度，另一方面也需要注重企业内部的成本管理，通过完善相关制度、明确细化成本控制方案、适当调整高管薪酬等方式，有效地降低行业运营成本上升对企业利润空间的挤压。

4、海外投融资需谨慎防范风险

房企在出海之前就应做足充分准备，在进行投融资项目的评估时，不单单要从资金成本与潜在收益的角度考量，更要对项目的潜在风险做出预测，要看其是否符合企业发展战略与投资国政策环境要求。一旦决定出海投资或融资，就必须先对国外文化体制、法律规定、市场环境等方面做足功课以防“水土不服”。在进入海外市场的方式中，建议国内房企仍然选取与当地住房企业合作或收购项目等稳妥策略。最关键的是要在投资、融资链的每个环节上能够把握国外市场周期和特性，做到因地制宜、随行就市、有效降低和分散风险。