【地产中国网·独家盘点】对SOHO中国来说，2013年真是多事之秋。在与复星地产长期拉锯战中，soho的失败让其在上海元气大伤。

4月24日，上海市第一中级人民法院裁定，复星集团胜诉，被告上海证大、绿城中国和SOHO中国三方转让协议无效，并在5月10日前将外滩地王股权恢复至转让前。尽管SOHO中国表示会继续上诉，但其资金损失多达6亿。

（点击直接进入专题：2013地产中国“最企业”）

在9月份的外滩地王二审中，虽然SOHO中国愿意接受调解，可是复星集团并不接受，态度极其强烈。

这场旷日持久的拉锯战，以复星集团取得阶段性胜利划上句号。

潘石屹还是善于引导舆论风向的。在4月那场官司打输后，soho迅速宣布摘得上海一宗地块，意在告诉大众，SOHO中国有的是钱和地。在判决的第二日，SOHO中国即以32亿元击败中瀛、古北高岛屋、台湾国扬集团三家房企，摘得上海古北5-2商办地，楼面价3万元/平方米，溢价率48.37%。有消息人士认为，SOHO中国拿这块地早已是板上钉钉的事，选择在败诉的第二天摘得该地块，旨在为官司失败挽回颜面。

不过， soho的声誉仍然在2013年受到了明显的影响。这不仅仅是因为外滩地王官司，更是因为2013年仍在上演的高层离职戏码，以及“房姐”龚爱爱在北京拥有SOHO中国大量房产的“洗钱门”事件，等等接二连三、层出不穷的负面消息。一些熟悉soho的人们禁不住问：soho到底是怎么了？

转型遇阻

2013年，让老潘和SOHO中国更窝心的不仅仅是败走外滩，更是难熬的转型阵痛期。

2011年开始，SOHO中国开始走下坡路，业绩连续两年下跌，2012年业绩未及百亿。2012年8月，soho中国宣布由“开发-销售”转向“开发-自持”。

2013年8月20日，SOHO中国发布2013年中报，数据显示，公司的营业额达人民币25亿元，同比增长103%；净利润达人民币21亿元，同比增长242%；核心净利润(不含投资物业评估增值)为人民币5.37亿元，同比增长130%；核心纯利润率约为22%。

华丽的数据让潘石屹自豪的宣布“SOHO中国转型成功了。”然而，看似华丽的数据背后所隐藏的租金占比低尽显尴尬。

仔细分析，不难发现， SOHO中国的租金收入仅8600万元，占其25亿元收入的3.44%。SOHO中国业绩的大涨仍得益于良好的销售，而非出租。

另有报告指出，上海SOHO世纪广场在第一季度的出租率只有60%。其后，SOHO中国通过下调租金，将租金水平由最初每平方米每天9元调整至目前每平方米每天7.5元的平均水平，出租率才得以上升。

事实上，为了提高出租率，SOHO中国在2013年下半年开始实施租金促销措施。记者对比2013年初与2014年初前门商业街租金变化情况发现，租金出现大幅度的调整，每天每平米下调了5元左右。

然而，SOHO中国在宣布三年后全部持有商业物业后，又突然爆出，要整售上海三栋写字楼项目。这三个项目分别是位于静安区曹家渡板块的静安广场，位于虹口区的海伦广场、虹口SOHO。据了解，以上三个项目目前还在地下施工阶段。SOHO中国为什么在转型的关键时期放出整售信息？业内人士分析，上半年SOHO中国的租金收益占比仅为3%，完全不抵开发成本。

薄弱运营

潘石屹宣布告别散售，改持有出租物业，意味着改擅长的短快跑销售模式，变为自己并不拿手的租赁模式，因此业界有关soho中国这一战略转型争议四起。誉翔安合伙人王珂认为，SOHO中国赌的就是在一线城市持有的绝对核心资产。SOHO中国制定战略的前提是北京和上海核心资产的绝对数量越来越少，相对于新增项目来说，核心资产在增值速度和未来回报增速上较快。

SOHO中国所面临的转型阵痛不仅仅是出租率低、写字楼市场转向的问题。还有削弱现金流与利润，营销优势失效，挑战管理能力，资产周转率大幅下降，市场客群更新等问题。

“SOHO中国将面临现金流平衡的问题，事实上，SOHO中国并不是一个债务驱动型的公司，负债率很低，现金流相对还行。因此，这个问题看似非常重要但是对SOHO中国来说，在这方面的困境还不是特别明显。最主要的还是运营本身，到目前为止，SOHO中国还没表现出作为一个商用物业持有者所应有的资产运营能力。”王珂说。

毫无疑问，从目前商业地产发展模式而言，自持型物业将是最具持续性的发展方向，散售模式已经穷途末路。作为国内写字楼的老牌开发商，SOHO中国的转型之路是必须的。然而，在转型之中，最为关键的运营环节，一直是SOHO中国的弱项。正如上述王珂所说，到目前为止，SOHO中国还没表现出作为一个商用物业持有者所应有的资产运营能力。

从第一个自持物业前门大街，即可窥探SOHO中国薄弱的租赁运营能力。如何引入持续的、稳定的知名运营品牌，如何引入职业经理人建立自己成熟的租赁运营团队，这都是SOHO中国目前需要考虑的。

此外，SOHO中国的转型没赶上好时候，正好遭遇了写字楼市场风向之变，使其处境雪上加霜。来自戴德梁行的数据显示，进入2013年第二季度，北京写字楼租金增速放缓显著，到第三季度则环比下降0.38 个百分点。2013中国写字楼市场发展动力不足，这让借力写字楼租金上涨拉升转型引擎的潘石屹离实现梦想更远了一步。