市场萧条的倒逼作用

随着楼市的持续低迷，部分本土开发商将退出市场，外地资本和品牌房企将大规模进驻，与本地龙头鏖战瓯江。

“得益于限购政策的松绑，以及促销力度的加大，温州八九月份的成交量确实出现了反弹，但反弹难以持续。因为温州人没有置业的信心，土地供应量的增长使供大于求的趋势愈演愈烈，目前的供应量是2011年之前各年的5倍以上，至少在未来的四五年内都是如此。市场的库存压力将进一步增大，温州的房价还会继续下降。”温州当地一位房地产专业人士表示。土地供应量的增长与温州的城市发展密切相关，以往温州市就是指鹿城区，土地资源稀缺，年土地供应量低于80万平方米。近年来，温州主城区扩容，瓯海区、龙湾区也加快了发展，目前鹿城区的土地已经饱和，供应量增加的主要是瓯海、龙湾两个区的土地。

小梁是温州的一位新生代房产经纪人，他现在从自家公司拿到的销售提成是40%，他的师兄在2011年拿到的提成比例只有25%。“由于二手房市场的低迷，房产公司纷纷降低了付给中介公司的佣金，过去是房价的1.5%，现在能超过0.5%就不错了。所以，我现在到手的钱反而更少，快要做不下去了。”

“缺人越来越严重，特别是专业型熟练人才。现在的房产市场对人才要求很高，员工一年期淘汰率已经超过80%，很多人受不了这么大的压力选择离职。”即便在业绩还不错的三角洲地产公司，工作人员的压力也在成倍提升。以前，广告策划里只要将房产项目的图片做得好看些，然后再从宏观上描述项目有多么好，性价比有多么高即可；现在，如果仅仅做到这些，根本就不会有房产开发商跟三角洲谈项目。“我们针对细分市场进行策划，让广告展现出区分度。现在每个人晚上10点之前都下不了班，要是项目催得急，要连熬几个通宵。”陈好说。

压力前所未有，可一旦完成了这轮大浪淘沙的洗牌过程，剩下来的金子将来就一定有发光的一天。持这种观点的房产专家不在少数。

“温州市最高峰有300多家开发公司，3000多经纪人，他们的水平参差不齐，很多人实际上没能力参与激烈的市场竞争。”温州大学房地产研究所研究员陈鸿透露，温州很多开发公司的老板之前没有从事房地产行业的经验，只是看到有钱赚才杀进来。“有的开发公司只有两个人，一个是董事长，他自己；另一个被称为财务人员，他老婆，像这样的公司能运作起来么？本来就应该淘汰。”

陈鸿直言，对于这些做不好甚至拿不到项目的“僵尸”公司，就应该让它们安心死去，政府没必要恐慌，更没必要施以援手。据了解，在温州，中瑞系的房产项目本身具有相当强的竞争力，公司的部分股东在体制内任职，他们为了完成“政府的任务”，有时不得不出手拯救一些经营不善的楼盘，但这些楼盘最终的销售情况并不好。“政府可能有社会稳定的考量，但市场的事情最好还交给市场来处理，不要麻烦市长。”陈鸿说。

陈好也认为，温州房地产开发商多而散，很多中小开发商会经历痛苦的覆灭过程。温州痛定思痛，正准备从“被招商城市”向“招商城市”转型，吸引外地优质资本进入，盘活市场。目前，房子卖得好的主要是温州本地龙头地产商——比如中梁等少数几家，也有几家外地的品牌地产商——比如万科等。外来品牌房企不断涌入，带来新的开发理念、产品创新和周期利润率观念，推动温州地产开发从缓慢开发等待市场升值到以时间换空间，快速开盘换取合理利润；产品更趋向于满足居住需求，而不是面积的大而无当。本土龙头房企也可以取长补短，和外来房企一较高低。

“如此一来，温州的房地产市场将在市场竞争中健康发展，此轮洗牌也未尝不是一件好事。”陈鸿希望，5年里经历6次调控，跌了28个月的温州楼市，能够尽快迎来春天，平稳回归。