开发模式

“高周转”模式仍是主流 超九成房企执行标准化开发

楼市大决战能不能提前到上半年，一定程度上取决于项目的施工速度。在绝大多数品牌房企实施产品标准化开发后，速度已经不是问题。只要交地，很多项目都可以在8个月内入市，有些项目甚至只需要6个月时间就可以上市。

然而，对于房企来说，走高周转之路又面临怎样的机遇和挑战？

“高周转”路线将继续

2013年以来，“高周转”成为房地产行业的关键词，《每日经济新闻》记者采访多位开发商人士了解到，2014年将有更多的房企转型高周转路线。

按照一般房地产开发的节奏，在获取项目后，会先进行产品定位和策划，再委托设计单位做方案和施工图，期间将会展开多次讨论与评审，如此一来，从拿地到开工，短则8个月，长则一年。

但如果将视线锁定在万科、恒大、龙湖等标杆房企，通常仅需要3、4个月，到第8、9个月就可以开盘销售，而其他一般企业这时往往还没有开工。以万科内部奉行的“5986”原则为例，即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。

在开发成本越来越高的时代，“快”成为制胜法宝。“假设项目获取费用是10亿元，按照11%行业平均负债利率计算，每天的资金成本就是30万元，150天就是4500万元。在所谓讨论优化、研发创新或追求完美的过程中，相当于5000万元的利润就悄然无息地蒸发了。”兰德咨询总裁宋延庆对《每日经济新闻》记者说道。

“所以现在我们都不能等，不会说像以前去等土地升值，每年耗费的巨额资金成本根本不能想象，只能尽最大努力加快速度开发。”北京一位房企人士对《每日经济新闻》记者表示。

的确，高地价已经不断侵蚀房地产行业的盈利状况。据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》显示，随着市场的竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。根据预计，到2015年房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。同时，不同房地产企业之间的盈利能力也进一步呈现出加剧分化的趋势。

标准化意在提高净利润率

“预计未来5~10年，快速周转模式依然是主流，主要原因就是企业要抢占市场份额。”宋延庆对《每日经济新闻》记者指出。

宋延庆补充说道，事实证明，只要能实现高周转，利润率和杠杆率也能随之提高。“2013年四季度是推盘的高峰期，从2014年的市场来看，整体也会有所加快，一般都建议房企在上半年完成整体销售的60%~70%。”

据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》统计，目前百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发，每个企业平均有3.7个产品线。

根据兰德咨询测算结果显示，同等规模的项目，开发周期每增加一个月，由于资金成本、管理费用等随之增加，项目投资回报率将会降低0.8个百分点左右；反之，开发周期每缩短一个月，项目投资回报率可提高0.8个百分点。

“其实高周转主要是缩短项目开发前期的定位策划和规划设计时间，进而做到快速开工，快速开盘，快速实现现金流平衡。”宋延庆在接受 《每日经济新闻》记者采访时指出，高周转不仅不会缩短施工周期，反而更有可能拉长施工周期。

宋延庆给记者算了一笔账，如果一家房企在三、五年内，开始建立一、两个标准化产品线，标准化率目标可以设定在40%左右，则净利润率可以提到至少5%，十年内，力争形成3~5条产品线，产品标准化率一旦达到70%左右，即使未来行业平均利润率已经降到10%左右，企业自身的净利润率依然可以达到15%以上。