2013年商住市场火热，量价大幅上涨

根据链家地产市场研究部统计，从监测的60个典型商住楼盘的成交看，2013年北京市二手商住房总体成交量大幅上升，同比增长达到120.9%。商住房成交均价为29959元/平方米，同比上涨36%，高于全市非商住项目涨幅10.2个百分点。

图：2011-2013年北京市商住项目成交量、成交均价 数据来源：北京市住建委、链家地产市场研究部

链家地产市场研究部张旭表示，商住房作为一种特殊的住宅形式与传统的纯住宅在房屋用途、土地使用权限，税费和政策等方面都有所不同。以往，购房者购买商住房主要以投资为目的，商住房的成交量、价也一直保持比较稳定的状态。而2013年北京市商住房成交量及成交均价则出现大幅上涨，且购房者购买商住房自住的比例明显提升。张旭认为，商住项目销售火热，与当前的政策形势关系密切，北京市五年限购的政策短期内还没有出现松动的迹象，使得不受户口和社保缴存期限限制的商住项目受到了首套购房者与投资者的青睐。而2013年3月底，北京“国五条”细则落地，调控政策再次升级，也在一定程度上促进了商住房需求的进一步释放。总价偏低和良好的投资收益率也是导致商住市场火热的重要原因，同时，根据住建委联合多部门出台的《完善商业、办公类项目管理的通知》，2011年6月以后，“商改住”项目不再有增量，未来商住房将更具“稀缺性”，也导致二手商住市场的活跃，一定时间内仍具备一定的增值空间。

低总价、低税费双重优势显现 年轻刚需受吸引

2013年市场持续回暖，住宅价格大幅回升，购房成本持续攀升，使得小户型偏多的商住房低总价的优势更加明显。据链家地产市场研究部统计，商住房中总价200万元以下房源成交占比超过6成，而二手商品住宅总价200万元以下房源成交占比从2013年年初的接近1/2快速降至1/4。虽然商住房首付最低5成，由于总价较低，首付的门槛相对于绝大多数的二手商品住宅来说，仍然较低，吸引了很多购买力有限的年轻刚需购房者。

从税费成本来看，商住房的税率较高，但目前有87%的商住房成交都不足5年，因个税新政导致的税费增长幅度并不是很高，再加上总价较低，税费成本仍然在大部分需求可承受的范围内。

近五成商住项目租金收益率超3% 投资者助推成交

在调控政策的限制下，投资性需求被挤出住宅市场，导致不少中小投资者将目光投向商住房，推升了商住房成交。北京市商住项目户型较小，位于地铁沿线，位置优越，配套完善，部分项目还使用民水民电，使得其租金收益率明显高于普通住宅2.2%的水平。2013年成交量最大的北京像素北区，小区内天桥直达地铁6号线草房站，出行十分方便，而从成交量较大的林肯公园、东亚上北中心等项目的情况来看，也基本都具备了环境好，配套完善，交通方便，使用民水民电等特点。据链家地产市场研究部统计，2013年北京市60个典型商住项目中租金收益率超过2.5%的达到44个，而租金收益超过3%（央行一年期基准存款利率）的项目也有20余个。