21世纪不动产检测的数据显示，进入2014年，无论是商贷还是公积金贷款，均未发现放松的迹象。目前市场上大多数银行首套8.5折优惠几乎绝迹，9折优惠比较普遍。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙分析，2012年累计降准降息各2次，信贷政策放松降低了购房成本，促进了刚需和投资者入市的积极性，2012年贷款购房者占比由2011年的38%左右上涨到60%左右。但2013年后，限购和差异化信贷政策收紧，合理消费的购房者购房成本及门槛不断提高。随着成交量的回升，预期也影响了挂牌价及成交价的上涨，部分潜在客户的需求被压抑。2013年下半年“钱荒”的背景下，不少银行房贷“停贷”，部分因素与额度紧张有关，但也反映出银行对于房价过快增长风险的担忧。

两种贷款均偏紧

与以往不同，2014年初，公积金贷款和商业贷款都呈收紧态势。据21世纪不动产北京安信瑞德门店反映，1月1日起，国管公积金从严，确认职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请公积金贷款，在额度上进行了细化要求。国管公积金贷款及组合贷款之前无时效性，目前规定时效期为6个月；市属公积金办理周期也略有延长。

商贷方面，部分银行的额度和资质审核相比去年年底略有放松，但首套房优惠折扣收紧，部分银行的8.5折优惠绝迹，多家银行首套房贷利率可以做到9折优惠。2012年7月6日至今，央行未调整过贷款基准利率。目前5年期以上贷款最新基准利率为6.55%，公积金基准利率为4.5%，具有利率低优势的公积金收紧，影响了部分入市群体，但整体上对市场影响并不大。

针对刚需购房者来说，寇海龙建议，贷款前一定要综合考虑承受的房屋总价、首付额度以及每月还贷的额度。一般来说，每月还贷额度最好控制在家庭总收入的50%以内，这样才可以保证日常生活和应对突发事件的周转不受影响。目前银行出于消化去年积压和盈利等因素考虑，出现贷款收紧的情况，估计要到春季后将会有缓解，但总体来看，预计2014年信贷在操作层面仍会从紧。长期来说，利率市场化将会对房地产市场的发展产生重大的影响。

二手房全款占比大

与此同时，北京二手房买卖在付款方式方面正在发生变化。据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究部的抽样数据显示，2013年购房者全款比例高于其他付款方式。年底全款购房比例为55%，较年初49%上涨了6个百分点。

目前公积金贷款购房比重为8％，商业按揭贷款比重为37％。公积金比例自2013年9月份以来占比明显下降。

21世纪不动产北京区域总经理寇海龙认为，2013年全款付款客户增加，印证了刚需和改善型购房需求为主力群体中，刚需支付能力受限，改善型需求增长。