忽悠中国人？

济州岛房价的一路飙升，是一种炒作。大规模的“购房者”更可能是开发商的“烟雾弹”

在一片高唱韩国楼市的声音中，有一些看似“不和谐”的声音冒出：韩国济州岛的楼市并非真的如看上去那么美。

“济州岛的房地产卖得并不好。”薛建雄指出，“其实这一年，韩国济州岛的开发商都处于一个不断‘拉客’的状态，成交量很低。”

韩国一家建筑公司的工程师崔成元（音译）也对《国际金融报》记者透露，虽然济州岛的房价有所增长， 但是近期买房的海外人士并不多。“由于济州岛的气候特点，中国人其实并不喜欢在那里购房。”

薛建雄直言，济州岛房价的一路飙升，是一种炒作。大规模的“购房者”更可能是开发商的“烟雾弹”。

“从济州岛的气候来看，只有一个季度适宜旅游居住。其他三个季度，很少会有游客来访。若是投资这里的房地产，租金回报率会很低。”薛建雄告诉记者，在济州岛买房，从现在的价格来看，是个很不合算的买卖。

“很多时候，这些国外度假房的噱头，就是开发商忽悠某些中产阶层的手段。”薛建雄说。

记者联系到在当地从事旅游业的金海珠（音译），她告诉记者，很多开发商在济州岛开发房地产，多半是瞄准了中国市场，甚至一些项目是专门针对中国人推销的。

“据我所知，度假旅游和投资是去济州岛购房的目的，热衷此处房产的是一些‘爱面子’的富豪，另外就是投资等待升值的开发商和一些中产阶层投资者。”金海珠告诉记者，她认识一位中国的老太太，女儿为她在济州岛买了一栋别墅，相当于一个度假基地，闲暇时可以带上家人一起去消遣。“但是，她并不常来。最后想把这里空置的房产转卖了。所以，在济州岛买房长住的人其实并不多，大多数人都将其作为临时居所来使用。”

金海珠坦言，相对于开发商说的大批购买者，她看到的更多是“看房者”，“跟着一些开发商和中介过来看房，却没有真正购买居住。很多中国的‘购房者’可能只是开发商和投资者。”

韩国人“很反感”

有些中国开发商开发的房产项目价格往往要高于济州岛当地水平，让当地的韩国人感到很反感

境外楼盘以相对低价、优美宜人的居住环境、高投资回报、海外移民政策等诱惑因素迅速“迷倒”中国购房者。公开资料显示，近年来，中国个人境外资产增长迅速，2008年至2010年，年均复合增长率达100%。而预计未来10年内，中国投资者的海外投资总额有望达到2万亿美元。

在分析人士看来，由于中国外出购房的现金流较大，随着资金不断涌入济州岛房产市场，必然会造成一定冲击，房价的上涨幅度高于韩国其他城市，并不是好事。

对于济州岛逐步上涨的房价，金海珠认为，这是因为中国人在大量购买济州岛房产和土地的同时，推高了当地的房价。“有些中国开发商开发的房产项目价格往往要高于济州岛当地水平，让当地的韩国人感到很反感。”金海珠补充说。

一位去过济州岛考察的企业家对记者透露，2011年，去济州岛考察时，当地房价还相对较低，最高的折合1.2万元/平方米，最低的只有7000元/平方米。如今，记者从中介处打听到，目前济州岛房价平均在2.2万元/平方米至2.9万元/平方米。“济州岛房价的高涨可能是中介和开发商放出的烟雾弹，又或者是一个被吹得很大的泡泡。”

“李嘉诚等投资商投资韩国地产，最根本的是看中了韩国的成本优势，是从企业或家族整体、长远利益来考虑。”韩长吉总结，若是大规模投资济州岛，则是要承担泡沫破碎的风险。

韩长吉深入分析，李嘉诚出售相关物业投资海外，一方面确实是因为中国拿地难，成本高，后期开发运营风险大；另一方面投资英国以及其他行业是因为其当前处在价值低谷，未来发展前景大，“低买高卖”是商家盈利的根本之道。

对于李嘉诚“曲线”投资韩国，或者是看中韩国地产的说法，韩长吉认为，“这样的意图并不明显，因为长江实业持有ARA7.84%的权益，只能算是ARA的小股东。就韩国如今的市场来看，韩国的楼市并不会吸引太多的中国开发商。”

警惕潜在风险

很多投资者忽视了，单纯投资行为将面临较高的税收，如固定资产所得税、房产税、物业管理费，同时对交易时间有限制

据记者了解，韩国房地产市场并非像外界所传的涨得如此疯狂。据韩国国民银行公布的数据，2013年12月，韩国房价环比仅上涨0.1%，同比上涨1.5%。

去年4月，韩国政府推出一系列旨在提振房地产市场的措施：低收入且首次购房者可以贷到的资金将超过在现行监管制度下可得的最大贷款额，若从政府基金获得贷款，利率还可更低；当年买入价值不超过9亿韩元（约合513万元人民币）房屋的购房人，未来5年均豁免资本利得税，无论他们在五年内是否将此房屋出售。

然而，这些措施难以“激活”当地人的购房欲望。韩国媒体此前公布的一项调查显示，30%的韩国人表示不一定要拥有自己的房子，更愿意用买房的钱来消费。这样一来，济州岛房地产的消化者，基本是“海外人士”。

更值得一提的是，韩国楼市也同样存在分化情况。根据韩国国民银行公布的数据，2013年7月韩国房价同比下降0.72%，连续第14个月下跌，首尔的公寓交易量更是环比大跌80%。

“济州岛房价上涨，首尔依旧下跌，这不免让我们联想到中国的上海和北京。”薛建雄举例称，“同样是房价上涨，但是济州岛不是上海，不是北京，它并没有那么大的人口流动量和资源吸引力。它的房价继续上涨空间很有限，若是价格飙升得过高，反而会有一定的危机。”

多位投资者告诉记者，在投资房产时，质量好坏也许并不是最重要的，房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键。

王丹青指出，目前国内普遍缺乏有效的投资渠道，一些机构和个人拿着钱到处在找方向。加之国内房地产市场的未来走势很难清楚判断，因此很多投资者会认为，投资济州岛房产的安全性应高于在国内的投资。不过，王丹青认为，若是在济州岛买房，保值应该没多大问题，但是预期收益并不会很丰厚。“韩国的房地产市场有限，购买者也有限，预期未来涨幅不是很大。”

韩长吉认为，国外购房与中国购房的最大区别是在土地所有权问题上。在中国，土地只能转让使用权，而所有权归国家所有，使用权最长年限为70年。海外很多国家土地都为私有制，一般来说海外购置的房产均为个人永久产权，基本无年限限制，这对于投资者来说，是个具有诱惑的条件。

“但是，很多投资者忽视了，单纯投资行为将面临较高的税收，如固定资产所得税、房产税、物业管理费，同时对交易时间有限制，持有时间越短，所交税费越高；对于当地的法律法规，投资者们普遍不了解，一些中产阶层在投资房产时，与中介、房主之间也存在一系列的交易风险。”韩长吉认为，资金大量外流，对于本来就呈现不平衡的中国楼市来说风险会逐渐累积，资金的分流或加速缺乏真实住房需求支撑的地区房价的下跌。

“所以楼市有风险，投资需谨慎。”韩长吉说。