刚刚结束不久的全国住房城乡建设工作会议为2014年房地产调控定下了基调,住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示:“继续抓好房地产市场调控和监管工作”。2014年要保持房地产调控政策连续性和稳定性,执行好既有调控措施。

　保持调控政策的连续性和稳定性,延续了姜伟新强调多年的坚持“承继式”调控的思路。十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》强调要让市场决定性支配资源,涉及房地产的四个方面,即市场化改革、土地制度改革、新型城镇化和财税改革等,也均是着眼于房地产业长效机制的建立。

　但是,越来越多的迹象显示出2014年的房地产调控,将是一场步履维艰的“硬仗”。

　房产税扩围步履维艰

　从2011年1月28日沪渝两地试点房产税开始,即便时间已经过去近3年,但是房产税扩围试点的思路仍未彻底理清,房产税扩围依然面临着法理、税基、征收范围等无法越过的难题。

　从提出试点征收房产税开始,其合理合法性就受到争议。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到,加快房地产税立法并适时推进改革。

　税制改革需要法律为其铺平道路。财政部部长楼继伟日前在《人民日报》发表署名文章表示,深化税制改革需要加快房地产税立法。在日前召开的“第三届首都金融财税法论坛”上,国家发改委法规司行政复议处处长韦大乐介绍,今年将新立三部法律,其中就包括《房产税法》。

　针对房地产立法,国家税务总局原副局长许善达认为,推进房地产税的立法有两个难点:一方面,随着时间的推移,土地价值在升值,而房屋在贬值,税基难以统一;另一方面,土地属于国有,而房屋属于私有,一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收,也是一个重大的挑战。

　住宅供需难平衡

　CRIC研究中心发布的最新数据显示,近两年来,一线城市和热点二线城市库存持续处于低位,以北京为例,消化库存周期仅为6.9个月。世联地产的数据显示,二线城市中,营口、丹东、鄂尔多斯、温州等城市则在库存高企的同时,市场表现欠佳,去库存时间多超过20个月,丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。

　加大一线城市土地供给力度是保证住宅有效供应增加的便捷方式,但如今看来,这一方式却也难以为继。

　CRIC预测,2014年一线城市供应仍然相对不足,北京和上海2014年预期供应仅分别相当于2013年成交量的91%和85%,如果考虑到这两个城市本地巨大的购房需求,以及对外来人口的强大吸附力,其市场实际潜在需求应远远大于当前年度成交规模。

　国土资源部中国土地勘测规划院副院长周建春近日透露,2014年国家将严控土地供应增量。周建春表示,2014年国土资源部将会全面推行节约集约用地政策,用地规模实施总量控制和减量供应,加大存量建设用地供应,减少新增建设用地。

　不仅是政府将控制土地成交规模,在经历了一段时间的土地成交放量增长后,房地产企业拿地的热情也将有所冷却。克尔瑞研究中心发布的另一份研究报告显示,2014年的土地市场有可能呈现“先扬后抑”走势。具体来看,上半年各地推地热潮仍将持续,土地成交也将延续2013年年底的良好局面,在这之后,成交量增长势头将有所缓和,一方面企业经过持续拿地后,土地储备较为充足,拿地积极性渐渐消退,另一方面,预计2014年下半年融资环境将有所收紧,企业将加强资金管控。

　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,2014年的土地市场走势,也许将给地方楼市调控带来压力。