项目设置综合考虑地产周期

不过，业内人士指出，购买地产类股权投资信托风险需考虑地产周期波动，比如限购导致房产最后销售不利，或者房价大幅下降。

对此，上海信托不动产金融总部副总经理张锡麟认为，以“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”为例，投资者赚钱是大概率事件。

“因为这个项目位于中环线间，地段好，这个区域的新房供应量有限。而万科拿地的楼板价都接近2.2万元/平方米，最终售价超过4.5万元/平方米是大概率事件。所以，综合分析，我们觉得投资者赚钱是大概率事件，只是少赚和多赚的问题。”张锡麟认为。

据了解，上海信托和万科合作开发的项目位于张江高科技园区中区内。住宅和非住宅类的比例分别为73%和27%，物业类型包括花园洋房、公寓、商业、SOHO和酒店式公寓。

作为对照的是，比张江板块更为偏远的外高桥板块，受自贸区概念影响，目前房价已经达到了3.5万元/平方米左右，部分高品质项目价格已经超过4万元/平方米。

“投资者的投资期限是最长为五年，这也是有规划的。我们认为5年左右的时间基本能够覆盖房地产市场的一个完整周期，房产项目即便遇到市场低谷，比如像2008年的行情，也有充裕的时间从谷底走出。如果太短，比如三年，项目很可能恰好在市场的谷底到期，投资者就会遭受损失。当然，如果项目提前达到双方预期，也可以提前结束。”

地产短期不会发生系统性风险

今年可以说是房地产信托的“多事之秋”——不少房地产信托计划到期无法兑付。出现这种情况后，信托公司通常有几种处置方式：要么按照预先约定的预期收益率，对投资者支付本息，然后信托公司处置抵押物、找房产商打官司收回款项；要么信托公司再发行新的信托计划，借新还旧，让项目延续；还有的信托公司会把项目转卖给其他公司……

张锡麟认为，这些出问题的房地产项目有两大共同特点：第一项目自身品质有瑕疵，比如房型不好、地段过于偏远等，使得房产卖不出去。第二是房产项目多位于三四线城市。这些地方的房地产市场交易不活跃，可投资空间有限。

从宏观层面看，中国房地产市场短期内发生系统性风险的可能性不大。

穆迪中国学术顾问委员会第二次会议11月9日在北京召开。委员会成员包括中国知名学者及穆迪亚太区高级管理人员。与会者也讨论了这一问题——中国的房价一直在上涨，而且该趋势仍在继续，尤其是一线城市。房价近些年快速上涨已导致部分观察人士担心中国房地产市场可能会存在泡沫。