郑州房产——地产中国网郑州频道

国土资源部CLI中地指数三季度数据显示我国部分城市实体经济“空心化”趋势开始扭转依靠房地产业的发展模式面临转型地产市场出现有利于实体经济的调整节点。就有关问题CLI中国土地市场指数编制总负责人、国土资源部法律中心主任孙英辉接受了记者专访。

2009年开始膨胀的地产市场正回归正常

记者:三季度土地市场大势如何?

孙英辉:三季度CLI综合指数显示绿灯状态继续在正常区间运行市场规模分指数显示红灯即进入偏热发展区间出让价格分指数则继续保持绿灯状态在合理区间内运行。

综合分析除出让价格分指数主要由于政策因素保持平稳外市场规模分指数显示红灯表面原因是土地出让、划拨用地持续增加;深层原因是我国长期地产市场发展内在需求所引致。前一时期国家在土地供应方面加大支持发展力度市场规模分指数持续攀升。而地产景气分指数由红转绿表明经过房地产市场调控2009年1季度以来不断膨胀的地产市场逐步回归正常。

总体来看CLI综合指数自2012年以来基本处于调整期。地产市场发展惯性使市场规模持续偏热出让价格相对平稳地产景气反复波动。随着十八届三中全会精神贯彻土地政策改革与探索将持续推进管理体制创新与改革将稳步发展土地市场将全面进入深层次调整阶段。

记者:2013全年土地市场运行如何?

孙英辉:预计全年土地市场将在小幅回落中趋稳。市场规模分指数四季度仍将持续攀升使2013年市场规模达到历史新高;出让价格分指数继续趋稳或小幅回落。考虑三季度各大城市土地销售情况、各大房企商品房销售情况和国家对房价的宏观调控预测价格分指数将会继续趋稳甚至小幅回落;一线城市“地王”、三线城市“弃房断供”现象将有所减少房价将逐渐稳定。

考虑地方土地财政、城市债务问题、宏观经济发展形势、三中全会后改革预期变化及区域性、结构性特点预测全年地产景气分指数继续回落可能性较大降幅会逐步缩小。

房地产为主的地产市场动力机制正在消减

记者:三季度地产景气分指数包含了根本性变化吗?

孙英辉:三季度CLI最令人关注的变化是在规模分指数上涨并亮红灯情况下地产景气分指数环比下滑25.1%同比下滑10.4%。这说明当前地产市场正经历由量变向质变的累积过程总体趋势向好。

地产景气分指数相对于规模分指数逆向变化强烈。规模分指数环比增长17.5%同比增长23.4%;地产景气分指数环比下降25.1%。从成分指标看新增人民币信贷规模环比增加22.7%、地产股价指数环比上涨21.4%同时房地产业投资总额环比下降31.6%、商品房销售面积环比下降27.5%。

记者:这变化不仅是季度性的?

孙英辉:地产景气分指数下滑一般发生在当年四季度到次年一季度之间。下滑幅度一般在6%左右。在三季度出现下滑20%以上是近年来第一次。短期看这是由于地产投资总额下滑和销售面积高位回调长期看可能是中国经济特别是城市经济发展动力的转折信号以房地产为主的地产市场动力机制正在消减以实体经济和产业用地为主的市场亟待发展。

地产景气分指数是反映宏观经济动态的先行指标。特别是在信贷规模、地产股价“双升”背景下房地产业投资总额、商品房销售面积增速“双降”表明地产市场回落已成大势。

我国实体经济“空心化”趋势有望扭转

记者:这一变化在土地政策上有什么意义?

孙英辉:首先从土地用途来看土地利用重心出现向实体经济倾斜趋势。过去10年我国M2增速多数时期高于同期经济(GDP)与物价(CPI)涨幅之和货币供应量增长超过实际需求部分进入房地产、民间借贷等高回报行业逐渐造成部分城市(尤其是东南沿海)实体经济“空心化”。

同时我国土地城镇化明显快于人口城镇化部分城市过多依赖于房地产开发。新一届政府决心调整经济结构促使资金逐步向实体经济领域流动。未来压缩影子银行业务放缓社会融资增速、压缩行业资本投资逐渐成为新的金融政策调整方向房地产行业将进入全新发展周期为土地供应重心转向实体经济、引导产业结构调整指明了方向。

记者:这对农村土地制度改革有何启示?

孙英辉:从土地来源来看应加快推进农村集体建设用地流转。在谨慎试点基础上可以探索将农村集体建设用地流转、农民宅基地置换从增减挂钩试点纳入城乡建设用地统一市场大盘子;参照农村集体建设用地基准地价建立最低限价制度引导市场规范起步和发展;允许土地使用者依法有偿取得的农村集体建设用地使用权流转逐步加大土地政策法律与土地金融服务支持力度;允许依法取得的农村集体建设用地使用权进行抵押用于除商品住宅开发外的工商业、旅游业、服务业和公共服务设施提升土地利用效率。

总的来说应把握经济结构调整和体制改革契机深化土地集约节约利用促进发展方式转变推进宏观经济实体化进程促使土地市场回归健康发展状态。

（来源：新华网）