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卖或租，

“商改住”赚钱最少

50平方米的办公楼，出租回报率太低！在给贝女士的回信中，有同事直接给了她精确打击。

同样是写字楼，为何具有“商改住”功能之后就不值钱了？

针对这点，自称自己“投资失败”的李女士有话说。2007年时，她以每平方米1.2万元的价格购买了位于马连道的茶贸国际公寓。当时，距离不远的住宅小区格调刚刚卖完，每平方米均价只有1.01万元。

“住宅楼虽然好，但这样的小户型应该更容易卖，也更容易租吧？”她心想着“商改住”可能船小好掉头，又能注册公司，又能出租用于居住，就直接签了购房合同。一套34平方米的开间，总价款在40万元左右，和周围写字楼价格差不多。

但到2009年收房转卖时，她就发现了不对劲：相邻小区每平方米单价已经涨到了1.5万元左右，但她的“商改住”还只能以1.2万元出手。

“税费太贵了啊。”二手房中介提醒她，商住楼的税费远高于住宅承担的费用，卖到60万元的二手“商改住”，税费和中介费就要交20万元。到了2012年初，周围的住宅楼价格已经翻了4倍，她的“商改住”却只能卖到72万元。

若是以投资回报率计算，当年花40万元买的“商改住”，如今每月租金只有2100元，年投资回报率只有6.3%。但周边小区中36平方米的住宅却能租到3600元。周围真正的办公楼，更是以每平方米每天4元的平均价格出租，同样大小的纯办公楼租金能超过4000元。如此计算，当年无论是购买纯写字楼，还是购买住宅，都比购买“商改住”获利高。

“当初真是被可办公、可居住蒙了眼，投资哪头儿都比现在强。”李女士说。

“从投资角度讲，办公楼的投资回报率明显高于住宅和商业。”中国房协秘书长苗乐如说，国家统计局发布的2013年1至10月全国房地产开发和销售情况显示，房地产开发投资中，办公楼的绝对量达到3649亿元，同比增长36.9%，比住宅足足高出18个百分点。商品房销售面积中，办公楼达到2040万平方米，同比增长30.6%，比住宅高出了8.3个百分点。而在商品房销售额中，办公楼同比增长更是达到42.5%，再次远超住宅楼。

“写字楼供不应求的状况，曾经推高北京写字楼租金极速飙升，在2009年到2012年年底，短短三年内，平均租金已经翻了一倍有余。”苗乐如建议，如果购买办公楼投资，最好还是直接购买单一功能的甲级商务办公楼，或者是面向服务于大型企业的下游公司办公租赁需求的SOHO类写字楼产品。