出售位于上海的三个商业项目，让市场人士开始重新评估SOHO中国（00410.HK）的转型进程。

三个项目分别是位于静安区曹家渡板块的静安广场，以及位于虹口区的SOHO海伦广场和虹口SOHO。

在其个人微博上，SOHO中国董事长潘石屹将出售上海的三个项目解释为正常的商业决定。“我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大北京，达到两地平衡。”潘石屹称。

但对SOHO中国此举，市场却见解不一。

“项目出售可以令资产变现，有助于达到2014年的盈利预期，同时补充现金。”摩根士丹利在近日的一份研究报告指出，“不过，由于三个项目的拿地成本较高，也会让投资者对出售过程中存在的风险以及SOHO中国的转型产生疑虑”。

昨天，在接受包括《第一财经日报》在内的媒体采访时，潘石屹对出售上海三个项目作出进一步解释：三个项目为2011年收购而来，当时SOHO中国仍执行散售策略，现在来看，三个项目的条件不能满足由售转租的策略。

潘石屹还表示，北京、上海两地投资所占比例各半是公司的战略部署，过去五年上海投资总计近500亿，占到总量的75%，比重偏高，因此下一步会调整收购的重心到北京。

转型效果尚待观察

SOHO中国在去年宣布告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。

SOHO中国方面当时乐观地预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

对于SOHO中国能否成功转型，投资界以及媒体均投入了极大的关注。

位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场是SOHO中国转型后第一个自持项目，因此被视为转型效果的“试金石”。

该项目的出租率目前已达到100%，其中50%面积租给上海期货交易所，入驻的租户还包括光大期货、招商期货、银河期货等公司。

不过，星展银行的一份报告显示，SOHO世纪广场实现满租很大程度上依赖于SOHO世纪广场上半年对项目租金进行的一次调整。

星展银行的报告指出，SOHO世纪广场自去年入市至今年3月，出租率只有60%。其后SOHO中国通过下调项目租金，将租金水平由最初9元/平方米·天调整至7.5元/平方米·天的平均水平，出租率随即出现上升。

“SOHO世纪广场下调租金，说明最初的租金定价偏高，现在的做法是让租金回归合理水平。”一位要求匿名的商业地产顾问此前对记者表示。

SOHO世纪广场租金价格的调整，从某个侧面反映出此前SOHO中国对上海写字楼市场的预期或许过于乐观。

不过，潘石屹昨天强调，对SOHO世纪广场的投资回报率感到满意。SOHO中国今年的中期业绩报告中称，SOHO世纪广场的租赁业务经营利润率高达88%。