破解高房价需多管齐下

京华时报：如果出台土地新政，能破目前的高房价局面吗？或者让房价上涨减缓？如果改革农村集体土地流转制度，能入市的土地增多，是否也解决了地方政府的用地指标问题？

杨遴杰：目前仍无出台新政的消息，难以回答这个问题。但如果规划圈内的集体土地可以自行入市交易，肯定可以缓解房价上涨的局面，多方供应总会稍微改善这种局面。但控制房价上涨一要严控货币，二要增加供应。当前房价上涨是结构性的，集中在一二线城市，受规划控制供地总规模有限，但政府还可以在每年的工地规模里多分配些给住宅，少搞些用地效率低的工业项目。

地方政府的用地指标主要是每年的农转用指标，是国家批准的地方可以把多少农用地转为建设用地的权力。集体土地流转也不会是让所有的集体土地都可以流转，城市规划圈内的集体土地放开流转，只是从以前的被政府征收转为由集体或农民来流转，主体发生变化，而实际的数量不会变化。

改革建议

改集体土地入市

京华时报：目前新的土地制度改革方案还无消息。在现有的土地制度下，您有何改革建议？

杨遴杰：逐步放开集体土地入市的限制，真正做到同地同权同价。尤其是尽快找到解决地方债务问题的方案，解决集体土地入市的障碍。

京华时报：如果集体土地入市限制放开，意味着政府征地范围缩小，政府土地收入必然减少，如何弥补这部分财政收入？

杨遴杰：政府直接的土地收入会减少，但土地市场还存在，交易行为还在发生，税收可以弥补一部分，另外自身承担的事务和支出的费用也减少。如果土地交易活跃，税收减少的幅度并不会太大。但是做不到以上的改革，贸然征收房产税，仅仅为了弥补政府财政缺口，则会动摇社会对政府的信任基础。

京华时报：您认为目前改革的最大难点是什么？如何破解？

杨遴杰：改革最大的难点是地方政府在当前的土地制度框架内找到了最有利于自己的土地利用策略，也确实通过土地获得大量的财政能力，更大的问题是近四五年来地方政府通过土地融资规模过大，大的土地制度改革会使得政府抵押的大量土地估值急降，产生金融风险，使得新的改革措施投鼠忌器，无法展开。破解的办法也有，就是全面的市场化，把当前的垄断行业放开，把垄断的央企股份出售，加上中央政府的财力来解决地方当前的债务黑洞，同时改革土地制度，放开土地市场。垄断行业与土地市场的同时改革，对中国长期的经济发展意义重大。