改革时机
集体土地流转“同权”是关键
京华时报:去年11月28日,国务院通过土地管理法修正案(草案),对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改,修改内容为提高补偿标准。但至今没有公布新的标准,您认为是为什么?
杨遴杰:土地征收补偿制度的修改虽然已经统一在“提高农民在土地增值收益中的分配比例”的大思路内,但是它历来有两个方向的思路,一个不改变当前框架,不断提高征地补偿标准;另一个是缩小征地范围,农民作为土地供应主体将土地入市交易。这两者都能提高农民土地收益的分配比例,但是前者中农民是被动的,加上地方政府可能变相克扣或者不执行,问题依然严重;后者让农民成为土地收益分配的主动方,收益更有保障。
改革方案没出台,更大的可能是政府换届后主要领导对征地制度改革的思路发生变化。可能改革的思路转到农民土地直接入市上。
京华时报:全国多个地方开始试点土地流转,您如何评价这些试点?
杨遴杰:集体土地流转或者说更受关注的集体建设用地的流转,在很多地方都有过试点。总体上依据“城郊实体流转,远郊权利流转”的基本套路推进。最近深圳的“城市更新”牵涉到的城中村改造,关注的是城市郊区的农民建设用地如何流转使用,而且从限定不得用于商品住房,到可依照规划由原集体经济组织自行改造,但是还需要集体补交地价,土地转为国有,集体继续保留使用权,改革的方向是明显的,只是囿于法律的限制,集体建设用地仍然不能直接入市。
远郊的集体建设用地往往难以得到直接利用,国土资源部最早的“增减挂钩”政策实质上是把农转用的权利从远郊转移到城市边缘使用,只是通过政府项目的方式掩盖了权利转移的过程。重庆与成都的地票交易方式,由于制度设计的原因,并没有在这个完全由政策创造出的市场里设计好地票使用范围,从而导致需求的混乱,最终并没有形成一个比较完整的市场来。
集体建设用地的流转,第一是能否同权,集体土地不需要转为国有也可以进入城市化过程;第二是能否用于商品住宅。当然,后一点实际也是一个同权的概念。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产