我曾在一家房地产公司负责营销，其间采用各种方式进行了100多次拍卖。令我奇怪的是从未失手，几乎每次拍卖价都超出预期。我试图去解释房地产的疯狂现象，但都没有找到合适的分析框架，直到有一天读到罗伯特·J·席勒的《非理性繁荣》，终于若有所悟。正是这本书，预言了几个月之后的美国科技股泡沫。

席勒和另外两名经济学家获得诺贝尔奖是众望所归。在研究了美国近百年股票的涨跌情况后，席勒提出了反馈环理论。他发现，在股票市场如果出现一个诱发因素，往往使股票的价格上涨或下跌的结果超过了此诱发因素应该造成的结果。这是因为，如果一个诱发因素使股票价格上涨后，就会使投资者预期价格还会上涨且增强上涨的信心，结果使过多的投资者进入，造成价格更大幅的上涨，这就形成一个自发的反馈环，即使不再有新的外力，价格也会不断上涨。

最近，地王成为楼市的关键词。特别是北京农展馆地块创造了楼面单价超过7.3万元的天价。到底如何看待“地王频现”？艺术品的定价公式或许能给我们一些启示，“价格=价值 稀缺性 情绪指数”。这个“情绪指数”就是引起地价上涨的诱因，且这种情绪在开发商之间互相传染。

一位金融圈的朋友讲了这样一个故事：对于北京农展馆地块，他们年初的评估价为4.5万/平方米，当孙河地块拍到4.8万/平方米的楼面价，他们猜想竞争者可能会出价至6万/平方米，于是他们将农展馆的楼面价上调至6.3万/平方米。谁知最终以7.3万/平方米的价格被融创摘得。而引导开发商情绪指数上涨的原因，可能是出于风险规避的考虑，不约而同地回归一线城市。

房价剧烈上涨的原因是双反馈环的互相促进。第一个反馈环是地王推动的一手房价上涨。按照席勒的反馈环理论，部分开发商看到领头羊企业如此疯狂地追逐地王，自然调高了在此地块附近楼盘的售价。这会使其他开发商有个错觉，市场转好、地价要上升了。于是就会有更多开发商追逐新推出的土地，地王再次出现，从而再次推动一手房价的上涨。

第二个反馈环是二手房推动的一手房价上涨。拥有房子的业主，从媒体看到土地上涨及“日光盘”的大肆渲染，自然有动力提高二手房的卖价；开发商注意到二手房涨价，也会要求自己的营销副总提高一手房价格；买房人一看自己刚犹豫了几天房子就涨了几十万元，能不赶紧出手吗？这样更多买家就涌来了，又会推动新一轮房价上涨。

然而房地产是否只涨不跌呢？当然不是，只要有个外因如大幅升息，使人们认为房价会下跌，同样的反馈环也会出现，不过是逆向加速房价泡沫的破裂。

房地产投资非理性的根本原因是什么？房地产投资靠个人的能力无法判断是否该出手吗？席勒的研究表明，大多数投资决策靠直接交流，仅6%的人受媒体的直接影响，即新闻只是注意力连锁反应的诱因，而非投资变化的直接原因。席勒研究还发现，改变人们投资行为的主要原因是讲故事及有信任关系的口口相传，并受到从众行为的思想感染，这种现象的心理学基础就是人类决策过程中的“动物精神”。

3位诺贝尔经济学奖获得者理论认为，资本品的价格偏离价值是常态，因为反馈环的作用使得只要是资本品就会有泡沫状态，即某个时段价格与价值的严重背离。

对于中国房地产，席勒在几年前曾表示，无论从房价收入比、房价租金比看，中国楼市都处于相当高的水平。近期他又说，看起来中国房地产有泡沫了。同时席勒说“必须承认，有的泡沫会持续很长时间，特别是房地产泡沫，因为缺乏卖空机制和资本流动的限制”。

也许中国的地产泡沫有地方政府的保护、有东方文化偏好，这是个“坚硬的泡沫”。但席勒还说“是泡沫就一定会破裂”。把诺奖理论总结成一句话，就是警示投资者“要想比市场更聪明，几乎是不可能的”。所以无论开发商还是投资者，增加风险意识是非常必要的。