超高价项目有价无市

虽然总能吸引最多的眼球，引起最多的讨论，但实际上，相比今年火热的市场，超高价项目的表现并不出色。根据亚豪机构数据统计显示，今年1-10月，北京报价超过10万元的项目超过11个，但成交单价突破10万元的仅有17套。在很多报价超过10万元的项目中，网签价突破10万元的仅有一两套，大多数的网签价都在10万元以下。

北京房地产业协会秘书长陈志表示，从近些年市场表现看，超高价项目升值速度相对较慢，换手率低，更多时候是作为财富的标签，超出市场水平的价格代表一种面子，但这并不等于面值。另一方面，虽然北京高端市场面临的是来自全国财富阶层的需求，但限购政策已经收窄了这种需求，超高价豪宅的市场表现自然就无法与刚需、刚改项目相比。超高价项目很难实现高周转，更多是品牌形象和实力象征。另有业内人士透露，很多超高价项目开发商并不急着将手中的豪宅卖出，而是不断提高价格作为在资本市场融资的筹码，通过类似项目融得资金再开发新项目。

高价项目扰动市场预期

有专家认为，超高价项目是在一个相对独立的市场中流转，与普通购房并没有太大关系，虽然这些项目的目标客户群不是普通的购房者，但实际上却已经影响了购房者对于房价未来走势的预期。

走访农展馆地块周边的二手房中介门店可以发现，目前该区域二手房价格在50000元/平方米上下，距离融创农展馆地块最近的宫廷九号，是2008年建成的高端小区，以大户型为主，二手房价格也只是在45000元/平方米左右。中介人员介绍，农展馆地块拍出后，来这边看房的人确实有所增加，不少人有意向购房，但几乎每个二手房业主都拒绝给出议价的空间。

《广厦时代》在调查中也发现，农展馆未来最高超过30万元/平方米的单价也成为普通购房者议题，对未来房价上涨的判断也更加坚定，更是有购房者表示，“前段时间有专家说房价会到80万元/平方米还觉得是哗众取宠，现在看，30万元/平方米已经出来了，80万元/平方米的日子还会远吗？”陈志也表示，近几年房地产市场一直处于底部抬升、高端扰动的状态下，高价项目会在短时间内影响统计数据，但与主流市场关系不大。但这种超高房价的言论最多影响的是购房者对未来的预期，容易将一个点放大到全部，这也会影响政府对楼市的判断，给了调控政策逻辑上的支撑，而建立在这种逻辑上的调控就容易出现偏差。

北京市统计局新闻发言人于秀琴曾表示，公众对于房价的预期是房价上涨的主要原因之一。北京市住建委在对于市场预期的引导上也曾制定相应的政策，年初的京版国五条细则就提出，合理引导市场预期，对误导市场、误报误读的不实信息和言论要及时予以纠正和澄清，问题严重的应追究责任。而上周北京住建委发布的最新调控政策中，也再次强调了对于不实报道、不当言论和错误数据信息误导市场预期，恶意制造和散播谣言,严重扰乱市场秩序等行为，将严肃查处。