最近公布的房价涨幅榜首位的北京，有谁想过，北京作为绝对的一线城市，一直是房地产调控政策的密集发布区。从今年年初的国五条，前一段时间的户籍限制，还是最近的房产税试点，一直到今天公布的号称最严的京7条。

要说最近两年，北京总是第一个发布房地产调控的新砝码，肯定是最积极的调控者，但北京房价尤其在最近两年特别反常的超快速度上涨，这有点让人看不懂。

问题出在北京房地产市场的特殊上。

以这次的京七条为例，简单来说，仍然是限价房的购买细则。其中明确住房建面以90平方米以下为主，售价比周边商品房低30%左右。两类家庭可优先购买：一是京籍无房家庭,其中单身人士购买要满25周岁。二是已在轮候经适房、限价房的家庭。而供给方面，今年北京将推出2万套自住型商品房，明年计划推出5万套左右，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

自住型商品房，是北京市政府为相关政策的落实新创的名词，从政策本身的出发点来看，显然是希望地产需求更加有分明的层次化——这种情况显然与我们的特殊国情相关。

与中国相比，欧洲推崇的是全民住房的基础。事实上，以欧洲国家的人口基数，基本上政府建设的住房规模就足够所有人满足住房需求。然而中国的国情显然无法满足这种情况出现，政府没有能力兴建全民保障性住房，因此，就必须在地产需求端划分层次。

就像北京过往的调控，就是首先将投资层面的人群尽可能的隔离出市场，而之后的限购，同样是为了在本地人群和外来人群中划分需求层。而这次新的京七条，我们就可以理解为，划分出了一部分没有机会购买经适房和限价房的低收入本地人群，进而优先满足他们的住房需求。多层次分阶段满足，这也符合中国地产调控的一个长期的思维模式。

但是一个非常直接的问题是，北京到底缺多少套住房？有过相关的统计，按照09年北京60%的住宅自给率和全市1500万的人口规模来说，即使不考虑近几年北京人口膨胀带来的自给率下降，那么理论上北京住房的缺口应该是300万套。这种规模的住房需求，如果单靠每年两万套的自住型商品房弥补，恐怕真的要等到猴年马月。

自住型商品房有一个绝对的先决条件——京籍人群。那么目前来看京籍人群的住房自给率是如何的呢？从最近公布的《社会建设蓝皮书（2013）》来看，北京户籍人群的住房需求并没有想象中的恶劣——尽管承受了高房价带来的痛苦，但是八成的城镇居民家庭居住二居室、三居室、四居室或者独栋住宅，大多数家庭房间基本够用，达到一人一间。

而按照住房类型分，接近90%的居民居住在成套住宅里，只有0.8%的居民住在普通楼房里，不到10%的城镇居民住在平房或者其他住宅里。也就是说，真正能够享受自住型商品房的京籍人群本身数量也非常有限。

可见北京住房的紧缺主要仍然体现在非京籍人群上，虽然有“限购令”，但北京依然有超乎想象的外来人群，因为没有能力购房，暂时只能选择租房甚至蜗居。这是巨大的潜在住房需求人群，推升着同样剧烈的住房刚性需求。

2012年，北京市计划建设保障房16万套，竣工7万套，同样是面对京籍人群，同样供应量也不小——甚至比这次自住型商品房的预计供应水平大了4倍，但实际上并未对普通商品房产生任何影响，反而，2012年北京普通商品房由于供不应求，房价上涨速度更快了。

这种局面恰恰符合我们对于北京地产供需的判断——京籍人口已经不再是推升地产价格的主力人群。

庞大的外来人口需求才是未来政府需要循序改善的刚需所在。如果不对外来人口住房需求实现分流，那么就意味着，北京居民即使享受自住型房屋，那么因为大量无法流入限价领域的外来住房需求人群围堵普通商品房市场，同样将造成房价难以遏制的上涨，进而反向带动同样受到商品房价格影响的自住型房屋的价格。甚至可以说，如果每年城市地产供应量是一个定值，那么其中政府将越多的部分投入现有目标人群的限价房、经适房领域，那么反而有可能在商品房市场掀起更大的涨幅。

北京已经在外来人群上下功夫了，但它毕竟是个政治文化的中心，最近几年的政治文化性越来越吃香，这让北京的房价完全超越了类似于上海这样的经济中心。北京要真全面堵住外来人口也不难，比如出一个比现在的限购令还要狠的限制措施，只是那一天，真的没有人才会来北京了，这对北京可就是毁灭性打击。所以本质上来说，任何城市的限购是不会彻底的，要不然这个城市就死了。北京房价越调越高的本质在这里！

北京的思路已经逐渐由前期的以堵为主——到现在的疏堵结合。然而真正的问题在于，政府疏导刚需人群的同时，仍然是基于堵死另外一大批住房需求者为前提，这种大背景无法改变的情况下，短时间内看，一线城市的地产价格恐怕仍然难以形成质变。

不管如何，国家开始推崇的是房地产调控长效机制，是想在整个制度上做顶层设计，我们估计会在用地供应体系、房地产税收制度、金融制度、住宅产业化这几个方面做一个高层次的制度改变。

从“京7条”这次的具体内容看，与市场预期的房地产调控长效机制距离还很大。（作者系CCTV证券频道评论员）北青网房产许一力