原标题：房企再融资结构性开闸“箭在弦上”房地产信托面临转型

随着房企融资渠道的多样化,房地产信托也似乎走到了 “十字”路口。

投中集团数据显示,自2012年开始,房地产信托占比开始降到10%以下,并退居到资金信托的第五大配置领域。今年第一、第二季度,房地产信托占比分别为9.40%、9.12%,“各信托公司开始有目的地降低房地产信托的占比”。

目前,包括平安信托、上海信托与外贸信托等多家信托公司均已开始试水房地产基金领域,但与信托公司合作成立地产基金的房企只有包括万科、绿城、世茂等的国内龙头房企。

对此,投中分析师李鑫向记者表示,基金型的信托产品是先筹集资金再找项目,不提前约定收益,在某种程度上解决了刚性兑付的问题,房地产信托基金化或将成为新趋势。

33家上市房企公布再融资预案

9月27日,中天城投集团发布了定增募资30亿元的再融资预案,所募资金将用于贵阳国际金融中心一期商务区项目,贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E组团(公租房组团)项目,以及补充流动资金。

此前,多位业内人士均向记者表示,上市房企再融资将会是结构性开闸,只有涉及 “棚改”、“保障房”、“刚需房”等符合国家相关政策的再融资预案才有可能通过。

据记者不完全统计,截至今年9月底,已有33家上市房企公布了再融资预案,计划融资额超过770亿元。其中,涉及股权融资逾570亿元,债权融资逾200亿元。

日前,有消息称,证监会已开始受理上市房企的再融资申请,不过至今,仍未有一家上市房企获得放行。迪马股份早在7月中旬就发布了重大事项停牌,后来公告要注入母公司东银控股集团旗下的地产业务,前不久重组方案才获股东大会通过。

昨日(10月16日),迪马股份董秘张爱明在接受记者采访时表示,目前证监会已经接受了公司的相关材料,但还没有受理,下一步能否通过暂时还不得而知。

10月15日,《企业观察报》援引相关专家的观点表示,股权融资或成为上市房企再融资首选,因为地产行业最大的优势就是利润率相对较高,能负担优先股股息。

房地产信托基金化或成趋势

根据中国信托业协会统计,截至2013年第二季度末,国内房地产信托规模存量余额超过8000亿元。

然而,在此过程中,快速扩张的房地产信托背后的风险也在逐渐显现。为降低房地产信托快速扩张带来的系统风险及兑付压力,各信托公司开始有目的的降低房地产信托的占比。

投中集团数据显示,自2012年开始,房地产信托占比开始降到10%以下,并退居到资金信托的第五大配置领域。值得注意的是,目前,已有多家信托公司都在研究通过“基金化”的方式推动房地产信托业务的转型。

自今年6月底起,万向信托共发行了三款房地产信托基金产品。其中,“万信-房地产信托基金-1号”共募资1.29亿元,属于一般信托计划,而 “万信-房地产信托基金-2号”将投向浙江祥生房地产持有祥生百越19%的股权与1.46亿元的应收款债权。“万信-房地产信托基金-3号”将募资1亿元,属于私募基金。

在李鑫看来,房地产信托基金化或将成为新趋势,因为基金化的信托产品是先筹集资金再找项目,不提前约定收益,在某种程度上解决了刚性兑付的问题。

易居中国分析师薛建雄分析称,“这应属于过渡性产品,把原先三年内的信托产品,加上基金模式做长到5年甚至更长,然后再慢慢过渡到无限期可转让的房地产投资信托基金(REITS)”。

中国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成亦表示,“以私募基金、资产管理为代表的房地产投融资产品,正在蓬勃兴起。目前,REITS还没有开闸,当前以它为代表的资产证券化正通过各种形式快速发展,中国版的REITS预计明年会落地。”