开发商“造城” 政府出招谨慎防“烂尾”

来源:地产中国网综合 2013-10-12 10:36:00

原标题:开发商“造城” 政府出招防“烂尾”

9月底,浙江县级市慈溪。保利商业综合体滨湖天地举行招商大会,当地政府官员悉数到场,大会吸引了约400家商家。

项目规划有体验式购物中心、主题游乐公园、高端写字楼、滨水步行街和高尚居住区等五大物业形态。

作为碧桂园首个新城开发项目,兰州新城近日销售50亿元。项目负责人透露,兰州新城的热销提振了信心,认为西北很有发展潜力。

万科在南京的首个综合体,位于南部新城的九都荟今年下半年将入市,市场预计该项目能把区域做旺。

开发商参与地方政府新城新区开发,进入时间更早、开发规模更大,同时将承担公共设施配套的建设工作。多个开发商认为,因为尽早进入新区并提升地块价值,可以获得高于一般项目的回报。

向往新城

保利滨湖天地位于慈溪城西休闲商务区,是该市往西发展的重点区域。作为经济百强县,工业为该区域带来了经济收益,但侧重工业发展的城市,生活配套设施则显得落后。“(慈溪)这里名车遍地,证明藏富于民。但购物场所只有一间老百货,餐饮也不发达。”保利商业投资管理有限公司的人士说。

不过,政府出让占地面积达30万平方米的土地,要求开发商承担的不止是购物和餐饮。根据出让条件,该项目还需配建主题乐园、影城、真冰溜冰场等业态。

慈溪滨湖天地是保利参与华东新城区开发的一个实例。在广东,保利接连开发了佛山南海新城、顺德新城、东平新城等。

今年3月,保利集团董事长宋广菊在2012年业绩发布会上说:“保利已经在城市化过程中把握先机,在广东的动作已经非常大了,已经进入了多个城市,大有全面覆盖之势。”

宋广菊表示会“跟住政府的脚步,想政府所想,推政府所推,抓住城镇化的节奏”。

据介绍,保利通过开发新城新区,“获得高于其他开发商的回报”,而且“保证3-5年内获得回报”。

碧桂园行政总裁莫斌也表示:“我们跟政府探讨做一些新型城镇化的尝试,能否成功不好说,但是我们已经准备好了。”

而千亿级房地产企业绿地已是多个新城标杆项目的缔造者。今年,这家房企进一步明确了它的新生意模式——智慧城市产业链整合者。绿地董事长张玉良说:“智慧城市战略与过去不同阶段公司明确的新城战略、超高层战略到产城一体化战略,处在同一个高度。”他说:“这也是针对新一轮城镇化的方向。”

重视新城新区与当下土地出让的趋势相契合。首先,新城新区土地出让集中,是开发商获得土地的一种重要方式。其次,地方政府想同时兼顾土地创收、公平性与中央对调整经济结构的要求,把城市功能附加到土地出让当中,让开发商来拉动投资、创造就业、导入生活人群。

高回报之谜

作为企业,最真实的动力必然是利益回报。

保利地产总经理朱铭新曾透露,一般项目的利润率在20%-25%,而新城开发的回报还要再高一些。

RET睿意德市场部董事索珊分析,开发新城区,“从开发模式和退出机制来说,政府和开发商都不会输”。该公司为华润、龙湖等多个龙头开发商的综合体项目做顾问服务。

索珊说:“对开发企业来讲,拿到土地后通过销售可售物业回笼成本,而持有部分是沉淀下来的利润。在项目开发的盈利模式分析清晰的基础上,利润是可以保证的,资金回笼是时间长短的问题。”

回报高的原因,相比起成本低廉,土地升值才是最重要因素。“投资新城区,就是投资它的升值空间、投资人口向新区转移的趋势,这相当于是在购买一种未来的期权。”保利地产内部人士分析道。

索珊也表示:“土地的资本升值比租金增长更被看重。”

以佛山南海区千灯湖片区为例,保利在新城核心位置陆续取得80余万平方米土地。2010年前后,南海新城初具规模,吸引了中海、招商、万达、新加坡丰树集团等知名开发商进驻。2012年6月,万达首次进军佛山市场,在千灯湖拿下了一块占地面积9.6万平方米的商住用地,总价20.36亿元。该区楼面地价几年间上涨三倍。从这个角度来说,越早进入一片有潜力的新区,能得到越多回报。

当然,早在新区规划之初就进行沟通,政府往往在土地出让的时候会通过条件设置而为潜在的合作者挡住竞争者,从而让合作的开发商以较低地价获得项目。

新城风险

然而,部分地方的“造城”冲动并非依据人口容量、产业升级的需求,而是出于对土地创收的饥渴心理。

8月底,国家发改委城市和小城镇改革发展中心对12个省区的最新调查显示,12个省会城市全部提出要推进新城新区建设,共规划建设了55个新城新区,其中沈阳要建设13个新城新区,武汉也规划了11个新城新区。在144个地级城市中,有133个提出要建设新城新区。

过多的新城新区和部分盲目的开发商,可能造成供应过剩或有效供应不足的情况。更有甚者,众多新城新区之间可能存在互相打架的隐忧。

作为首个新城开发的项目,碧桂园兰州新城除了配建酒店、学校、商业街,还建设了当地的交通中心和跨越黄河的大桥。据悉,碧桂园为该项目掏出真金白银。兰州新城项目负责人对经济观察报说:“没有向银行贷款一分钱。”

然而,兰州新城曾在今年早些时候被紧急叫停,原因是环评未获得通过,且施工引起的扬尘屡遭投诉。

据了解,碧桂园和另一个开发商太平洋集团的项目进展不顺,背后有兰州新区和兰州新城之间冲突的原因。新城曾被认为是“向荒山要地”的示范区域,市政府办公楼也原定迁入新城。但是,后来兰州新区获批为国家级新区,市政府办公楼也搬到新区。一时间兰州新城受重视程度骤减。而新区和新城都在同时大开发的关头,当地人大等部门提出了“人从哪里来”的关键问题。

相关负责人感觉到:“兰州新区申报下来了,市里不愿意太多地提新城。”该负责人表示,投资跨黄河的大桥就需要8亿元,“碧桂园如此大规模地造城,在西部还是头一遭”,“希望把项目打造成西部的标杆项目”。

后来碧桂园通过其擅长的低价快销模式售出4000套住宅。该公司集团内部人士感慨:“地方政府政策的持续性和稳定性非常重要。”

广东某新功能区宣传部人士曾在接受经济观察报采访时表示,该区作为产业园区已经有20年历史,现在考虑到改善当地从业人员的生活环境才开始规划人居片区,是有足够产业基础与人口基础的。“过去政府规划新区就是卖地、迁入政府办公大楼,现在很多都意识到应该让城市、产业和人口相互融合。”该人士说。

更谨慎的态度

在南京南部新城,万科综合体九都荟以一个交通枢纽型综合体扼守该板块的咽喉部位,在做商业的同时承担汇通南北西东的通道功能。上海证大集团、绿地集团均进驻该区域。

表示要做“城市综合配套商”的万科,在城市的选择上可能更加严苛。上海同策咨询南京公司总经理刘思陵分析,南部新城并非纯粹的新区域,而是在南京主城延伸出来的区域,“完全靠市场行为也能做热”。再加上在这片区域,政府已经落地了实在的措施,例如高铁站和路网建设。

前述保利内部人士说:“经过了这么多失败的例子,现在地方政府比开发商更害怕项目烂尾、空城。烂尾是很麻烦的事情,区域做坏了,没有开发商敢接。”

该人士认为,目前政府对新区发展模式和理念更加明晰。一方面对开发商在规划初期介入持更开放态度,一方面又抓各项量化指标。

慈溪市政府就对该保利滨湖天地项目设置了细致的指标,确保项目的各种设想能够落地。“政府严格控制了投资导向。可售部分的比例、商业配套的开业时间都有控制,包括引进的商家品牌、规模。”保利的内部人士透露,“政府害怕开发商把住宅都建好卖完了,但是迟迟不做商业部分。”

保利滨湖天地总建筑面积约83万平方米,其中商业建筑面积达到了约36万方。保利的内部人士透露,开发商在衡量参与该新城区开发的时候,关键在于测算成本和项目可变现部分的开发速度。“现在我们越来越重视投资回报率这一项”。

更高的商业比例给开发商带来的资金压力也相应增加。据透露,酒店部分,不算地价,沉淀下来的成本就达到了1万元/平方米,而商场的沉淀资金会更多。

开发商的方法是把握好可变现部分,而将持有部分交由商业公司运营。为了将招商做到符合政府要求,开发商通过区域平衡的方式,让合作的品牌“肥瘦搭配”。

整个慈溪常住人口仅约150万,周边余姚市人口仅100万出头。本地楼市以本地需求为主,外来购房者很少。保利方面表示,滨湖天地位于慈溪市重点建设的居住片区,未来将有大量人口导入。

保利商业项目发展中心副总经理赵亮又透露,在慈溪拿地开建期间就与政府部门沟通,未来5到10年整个城市不会再有如此大的综合体入市,以便保证项目的不可替代性,防止区域业态过度竞争和重复建设。(来源:经济观察报)

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