对照这两个必要条件，会发现鄂尔多斯和温州都符合。2011年之前的几年内，这两个地区房价上涨几倍，投资投机需求非常旺盛，占比明显超过50%。2011年初，鄂尔多斯很多楼盘单价超每平米2万元。而温州房价更高，市区均价与杭州差不多，位列全国前几名，最贵楼盘单价曾一度高达10万元左右。2011年，两地房价持续下跌，领跌全国，泡沫破灭。另外，1992-1994年海南的房价泡沫及崩盘，也符合这两个条件。

另一个概念是开发过度，或供应过剩和高空置率，三个说法相近。开发过度、供应过剩，是指大规模的在建或已经竣工的房屋，无法售出或租出，房屋市场存在严重的供大于求情况，并使开发商的经营活动受到明显负面影响，或者已出现开发商破产、老板跑路、楼盘停工，甚至楼盘烂尾等现象。

房地产泡沫与供应过剩之间，存在密切联系。在房价泡沫形成阶段，市场销售火爆，价格大涨，这使开发商热情高涨，扩大开发规模，扩张经营。但当泡沫破灭后，市场一落千丈，成交萎缩，房价下跌，甚至是暴跌。由于房产开发周期较长，从购地到卖房，一般需要1-2年时间，近几年部分项目已缩短至半年至一年。泡沫破灭时，还有很多项目没有达到卖房条件，这些楼盘就成为滞销品，也是房价泡沫破灭后的牺牲品，从而出现供应过剩的局面。从房地产泡沫与供应过剩关系的主动性上分析，主要是前者影响后者。

房价泡沫与供应过剩之间的区别，是显而易见的。泡沫主要特征在于房价大涨。而供应过剩却并不意味着房价大涨，或曾大涨过，所以也就不一定存在房价泡沫。这在现阶段的中国尤其明显。比如，广大中西部地区以及三四线城市，近几年房价涨幅并不大，不存在泡沫，但在这些地区土地不稀缺。在地方政府追求政绩、财政收入的利益驱动下，导致土地大量供应。同时，规划了很多新城新区，利用行政权力大量从农民手中廉价征地，转手高价卖地给开发商，房地产开发规模过大，形成了明显的供大于求甚至过剩的情况。社会上争议较多的贵阳，超级大盘较多，属于供大于求（但尚难定性为过剩），房价水平只有每平米5000元，低于东部很多三四线城市，何来泡沫？

房地产泡沫的结局，可分为两种：一种是泡沫比较大，只能任其破灭，历史上日本、中国香港、美国、中国台湾、西班牙、爱尔兰等皆出现过。在主要城市中，房价累计下跌幅度，一般会超过三成，下跌和盘整时间，一般会超过三年；另一种是泡沫较小，如果政府政策得当，不会破灭，通过几年的房价波动、阴跌，就能完成调整。如果政策没什么作为，则也会出现房价明显下跌。房价泡沫及破灭，会对经济与金融形成负面影响。

商品房供应量略大于需求量，这是比较适宜的状态。供应过剩，则是供应明显大于需求，一方面会抑制房价上涨，另一方面也会导致社会资金沉淀和社会资源浪费，甚至部分区域如新城地区形成大量房屋空置，变成空城和“鬼城”，业主、企业、银行、政府都会受到利益损失。当然，房地产泡沫的负面影响，远超供应过剩。况且，有些情况下，供应过剩也是泡沫破灭的结果之一。（中国证券报）