大城市已无立足地?
中国购物中心产业资讯中心主任郭增利告诉记者,“目前中国购物中心的开发呈现出体量趋大、向城市近郊扩散以及二三线城市快速兴起的特点。值得注意的是,大体量的物业在提高潜在集客能力的同时,也带给后续招商和运营更大的压力,所以今后,购物中心的发展一定要明确定位,寻求收益与面积的最佳平衡。”
像北京、上海、广东这样的一线大城市,缺乏吸引力的购物中心客流减少、投资成本逐年加大、市场竞争日益激烈甚至商家经营不下去的情况已经出现。目前,上海开业的购物中心已达100家,人均面积接近2平米,远远超过人均购物中心面积应控制在1.2平米的国际惯例。另外,戴德梁行数据也显示,今年二季度,上海主要商圈项目的入驻率低于近两年平均季度入驻率。
从空置率的角度来看,一线城市购物中心从2011年的7.9%增至2012年的8.4%;二线城市购物中心的平均空置率为10.2%,2012年这一比例已经上升至10.5%;在沈阳和成都这两个中国最大的二线城市,购物中心空置率分别达17%和16.2%;在广州,2011年其购物中心空置率仅为4%,现在却高达10.2%。
高空置率暂且不说,但一线大城市的销售额也不乐观。2012年底至2013年初,整个零售市场的销售额增长开始放缓,2012年底上海、北京、两地分别仅有两三家零售商场实现了销售额增长率上升,大部分商场的销售额增长率有所下降。
“2012年零售业的放缓实际上已为我们敲响了警钟,也佐证了市场已经趋于饱和的一二线城市,不再是购物中心获得新生的风水宝地。”郭增利认为,未来购物中心在突破选址的限制以外,可以尝试提升服务来化解商场同质化的问题,转型体验式购物中心。这方面做得比较好的当属上海的K11一个颇具个性的购物中心。
“弃大投小”谋新路
相对于市场饱和、高租金、高压力、高竞争力的一二线城市,三四线城市则显现出巨大的上升空间。
“一方面是消费群体的需求在召唤,另一方面是三四线城市提升经济、拉动需求的急迫感,购物中心抛掉大城市的排挤,投奔三四线小城市,做县域的龙头,何乐而不为呢?”当记者采访湖北雅斯集团董事长杜晓宜时他笑着反问记者。
一些县域型企业很好地把握住了购物中心的发展节奏,利用三四线城市对大型购物中心的缺口,把大城市的mall开进县城,并引进餐饮、服装、娱乐、家电、美食、超市等业态,稳稳的赚了一把。
湖北雅斯集团就是一个典型的例子。在超市、商业地产、连锁酒店、美食城、美容城等现有业态的基础上,雅斯大胆地规划了集多个业态在内的大型雅斯国际广场,除此之外,雅斯第三代门店也获得了转型成功。
河北惠友集团同样抓住了这一机遇。惠友集团创办于1994年,其发展以三四线市场为核心,逐步向涿州、石家庄、沧州、廊坊等地扩张,拥有60多家门店、40多家标超、10家万平米大卖场和2座大型物流中心,开辟了涵盖超市、餐饮、百货、家电、娱乐等为一体,满足消费者一站式购物的大型购物中心。
三四线市场带来的上升空间已渐明朗化,在一些大城市衰败的景象中,以雅斯、惠友为代表的县域型企业却唱出了赞歌,这在一定程度上反映出,购物中心的健康发展需要量与质的同步,我们在填满购物中心的同时,更要明白购物中心要的是哪些填充物,不是别人填什么我们就照搬什么,失去特色的企业才是最可怕的。
对于购物中心今后的走向,郭增利认为,“体验业态将会是购物中心尝试的方向,从消费模式来看,要满足消费者的环境体验、视觉体验、全身心的投入体验,各种模式体验的程度不一样,希望体验的程度越高,消费的模式也就更高,自然产生的效益也高,这样就能形成良性的盈利模式。解决同质化问题,购物中心可在提升服务上下功夫,服务的差距更易于消费者记住哪个购物中心好,哪个不好。另一方面就是积极寻找新的开拓市场。”
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