根据《西安市区县商圈发展规划》，到2020年，西安将改造或新建85个商业区域，最终形成“时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环”的商业服务布局。“我可以很明确地说，目前西安的商业供应肯定是过剩了。据我所知，目前西安在建的扣除写字楼、酒店等纯商业的面积就有三四百万平方米。”金地集团西北区域地产公司董事长兼总经理胡弘向经济观察报称，“一般两年内便将建好推向市场。”“到2015年、2016年，西安商业会出现集中供应的局面，到时候竞争会更加激烈，会有一批经营不善的商场关门。”陕西经典派地产运营管理有限公司总经理朱林向经济观察报表示。

城市扩张

西安商业地产迅猛发展的背后，是西安打造现代化国际大都市的愿景实践。

2009年，国务院批准了国家发改委制定的《关中-天水经济区发展规划》，时任陕西省省长袁纯清在新闻发布会上向媒体表示，“《关中-天水经济区发展规划》将西安定位为现代化国际大都市，将有利于西安更进一步发展，陕西也将着力建设拥有新定位的西安。”

按照规划，关中—天水经济区将加快推进西安咸阳一体化建设，着力打造西安现代化国际大都市，到2020年西安都市区人口将发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内。

在打造“国际大都市”的愿景下，西安加快城市建设步伐，加大商业用地的出让。统计数据显示，2010年西安共出让商业用地56宗，面积162万平方米，同比上涨157%;2011年商业用地出让面积增加到190万平方米，同比增长18%。

同时，地产大鳄纷纷进军西安商业地产，其中融侨旗下的金辉世界城总体量达300万平方米，商业面积高达100万平方米。

在增加商业用地供应之际，西安市也在加快城市基础设施配套的建设，其中地铁便是重要的一项。

2011年9月，西安地铁二号线通车，一号线也于今年9月份通车。

西安地铁官网显示，到2018年，西安市将建成6条地铁线路，通车总里程将达到200公里。2018年后，西安市将再规划9条地铁线路，届时15条线路相互交错，地铁覆盖范围扩大到阎良、户县、临潼和咸阳。

美城机构数据显示，扣除自持和已经去化的商业面积，目前西安市可售的商业面积达1650万平方米，按照西安市商业年均去化150万平方米的速度推算，当前的商业至少要去化10年。“目前国家政策不允许和客户签订给予固定回报的售后返租协议，已经出售的商铺今后会面临很大的问题。”新宝龙总经理柏景称。

（经济观察报郭海飞）