北京楼市中秋期间“量涨价落”

仍据亚豪机构统计数据：截至9月21日，北京共有21个项目开盘，比7月份同期的16个增长了近1/3，比8月份同期的19个也略有增加。与推盘量成正比的是，成交量也实现了同步上涨。9月19日—21日，北京商品住宅成交850套，比今年端午的3天小长假增加了23%，甚至不逊于去年中秋+国庆8天长假内的875套的水平。

但成交均价方面，与8月的24823元/平方米相比，商品住宅在9月以来出现大幅下滑，连降两周，在中秋小长假期间已下跌至20825元/平方米，回落到今年春节前的市场均价水平。

北京楼市的“量涨价落”主要由成交结构性导致。中秋假期3天里，98.29%的成交商品住宅都集中在五环外，五环内的成交占比仅为1.71%，比去年同期减少了17个百分点。由此可见，中高端改善型楼盘成交稀少，刚需盘几乎“独霸”市场，是拉低成交均价的主因。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析：中高端楼盘的成交占比出现大幅回落，主要由以下三方面原因造成：一是国内外经济形势的影响。前段时间美国退出QE的传闻令热钱疾退出中国，基于流动性原因，国内财富阶层暂缓购置住房等固定资产；二是今年以来房企竞相争地，各板块地王频出，北京房价预期已拉升至相当高位，泡沫隐现。短期房价上涨虽难遏制，但楼市已出现烈火烹油之势。李嘉诚等商业巨头开始抛售内地房产的警示信号，也让很多中产阶层开始冷静审度置业风险；三是目前北京五环周边房价已突破3万，四环内动辄每平方米5—6万元的水平已高到对购房需求形成一定制约。在中产阶层和财富阶层的消费潜力已被挖掘到近乎枯竭。因为这部分客群往往已手握多套房产，若要他们卖旧买新，需要楼盘具备很大的吸引力和个性化。而相反北京每年50万人口的净流入，是支撑中低价位楼盘的不竭动力。因此，在市场需求的此消彼长下，近段时间北京才出现了中心城区成交占比大降、近郊项目占主体的现象。

另一方面，为了把握好大势，进一步扩大市场份额，选择在目前的政策空窗期加速批量推盘也将成为部分房企的另一种选择。因此，虽然中秋节日期间返乡与出游人数不少，但供需双方的积极性却未受太大影响。

金九银十“钻空”持续向好

任启鑫同时表示，虽然限价令影响渐微，但在11月召开十八届三中全会之前，新的调控政策出台的可能性极小，这就使得今年的“金九银十”成了一个绝佳的政策“空窗期”。在此期间“钻空”加速批量推盘将会是相当一部分房企的选择。同时，虽然目前楼市受季节影响已不是那么明显，但天气逐渐凉爽，不再酷热难耐，还是会增加看房人的数量和热情。因而今年的“金九银十”可谓叠加了政策与市场的双重利好，后续成交量有望继续上升。

张大伟也认为，整体看来，当下楼市成交量价均居于高位，市场恐慌已经出现。同时，频繁出现的地王会进一步拉涨价格预期，而开发商的资金情况明显好于往年。这种背景下，楼市调控难度加大，今年“金九银十”的“成色”可能会是近年来的最足。