据时代周报报道，总建筑面积将超过150万平方米，投资150亿元的星河World综合体项目，在入主开发5年后，仍然没有能够面世。

这使得深圳商业地产界的“隐形大佬”—与卓越集团齐名的星河集团近来备受各界关注，公司回应称“何时面世时间未定”，在业内人士看来，该项目独创的“产权置换股权”模式实施起来难度不小。

而星河集团的二次布局中商业项目已经在加大比例，谋求上市之路已行至中途的星河集团似乎很淡定，按计划行事，表示暂时没有在前海拿地的计划，更看好南沙的发展潜力。

星河集团在发给时代周报记者的回复中否认了项目的产权问题，称星河World首期物业推出市场的时间还未确定，此前有关今年入市的消息都不准确。

而星河集团副总裁邓维杰在接受时代周报记者采访时只是简单地说：“星河World综合体项目是由于政府政策调整导致的。”

星河World项目推出时间未定

星河World的前身是雅宝工业城，曾经是深圳六大旧城改造项目之一，位于龙岗坂雪岗片区的梅林关口，在梅坂大道与五和大道交会处，离福田中心区仅15分钟车程，总用地面积约为62.29万平方米。

2007年1月3日，鹏基集团以5.5亿元购得雅宝工业城，2007年下半年，鹏基集团因业务调整将其转手给星河集团。2008年8月，经过深圳市有关部门的论证，雅宝工业城定位为生态、节能、环保的“高新技术产业园”，以积极发展绿色经济和节能环保产业，建设以低碳排放为特征的产业体系。2010年8月25日举行了开工奠基仪式，但之后未有较大进展。

2012年7月，媒体报道称，星河World总建筑面积将超过150万平方米，投资150亿元开发成综合体，首批物业将于2013年底推出市场。今年9月，又有媒体报道称，因为“工改工”的产权问题还待进一步明确，星河World项目要推迟到明年入市。

据了解，深圳星河World是星河集团常规商业地产项目中的特例，将打造成高科技创新园区，拟发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业等。

放眼国内，如此高定位的产业园区仅有大连服务外包基地、成都高新区、上海张江高科技园区可供参照。如上海张江高科，以中国银联为核心的银行卡产业链为基础，依托园区成熟的软件开发与电子产业，发展国际金融信息后台服务基地。依托深圳较为成熟的金融产业链，星河World重点发展金融服务业，或为一条可行的路径。

鉴于巨大的资金需求，在融资方面，星河World项目将与深圳市创新投资集团有限公司（以下简称“深创投”）、龙岗区政府成立产业引导基金，共同打造产融互动的平台。

而其中最值得关注的是，星河World将采取“产权置换股权”的模式投资于拟上市公司。

所谓“产权置换股权”，即星河World以园区物业的产权作价，或以现金+产权换取拟上市公司的股权。集团将持有星河World项目近一半的面积，部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权。

由于星河集团是深创投的第二大股东，将以深创投目前成功投资的企业作为未来星河World的重要客户基础，“星河集团将借助深创投的专业优势，选择一些有成长性及有上市潜力的企业使其成为星河World的潜在业主及客户”。

上海同策房产资讯公司研究部总监张宏伟告诉时代周报记者，这种运作模式的关键在于双方的接受度，“首先是房产估值多少，如何与股权进行等价交换，未来企业经营性收益怎么来分配；置换期间，房产本身在增值或贬值，如何规避这样合作模式的市场风险；以及产业地产的经营收益是否可以持续，房产置换股权之后，是不是存在经营亏损的风险”。

另外，对于交易的另一方而言，拟上市公司的股权是一种稀缺资源，原始股东们都盼着上市后股价上升好变现，星河集团如何与公司原始股东做到权益博弈也具有一定难度。星河集团相关人士对时代周报记者称：“这是一个双方协商的过程，双方对产权和股权都会进行合理的估值，从而确定置换的比例及置换的期限。”

商业地产上市或受拖累

星河集团副总裁黄德安此前公开表示，星河World项目“产权置换股权”模式若取得成功，将在异地复制，“目前已有众多企业有产权置换股权的意愿，星河正对项目入驻企业进行筛选”。

对于合作伙伴深创投的角色，作为中国最耀眼的官办VC，由于有深圳国资委的背景，相比于其他市场化的创投机构，各地方政府更愿意和深创投合作推进产融互动。

不过在国信证券首席地产分析师方焱看来，星河World项目的运作并不具有普遍意义。

方焱对时代周报记者称，“国内做产业地产比较出色的是华夏幸福，星河集团作为深耕深圳本地的开发商，它重点是要做大做强深圳本地业务，而星河World项目的土地用途是政府早就规划好了的，是做产业园区，星河作为开发商在其中是比较被动的”。

事实上，星河集团并没有要转型产业地产，而是一直在谋求商业地产业务的上市。

然而，星河World综合体项目5年难产，或将拖累其商业地产上市的进程。

星河集团的主营业务是住宅、商业地产和金融投资，据报道，其住宅板块的全国布局已完成，年销售额过百亿元。截至去年年中运营的五大商业项目总面积逾60万平方米，市值过百亿元，是深创投、阳光保险集团、深圳福田银座村镇银行的股东。

星河集团称，公司2004年起进入商业地产领域，在深圳核心CBD区域开发了“星河第三空间”、“福田COCO Park”、“星河丽思卡尔顿酒店”、“星河发展中心”四大项目，形成了涵盖高级酒店、大型购物中心、写字楼的商业地产全产业链布局。

2011年起，星河集团开始了商业地产的二次布局，“主要选择在一、二线城市扩张，完成长三角、珠三角和环渤海的战略布局，计划三年内商业地产的比例达到30%以上，形成住宅、商业地产、金融6：3：1的比重，预计2015年完成上市，计划是将商业与住宅一起打包上市，在具备条件后可能再分拆。”星河集团总裁姚惠琼去年接受媒体采访时称。

看好南沙发展潜力

多年来深耕深圳，在福田中心区的商业物业版图已成规模之势，星河集团被称为是与卓越集团齐名的“深圳CBD之王”，不过与卓越集团钟情于开发甲级写字楼、率先发力前海抢夺土地资源相比，星河集团的战略方向有所不同。

自今年7月首批土地出让以来，被誉为“珠三角曼哈顿”的深圳前海片区俨然已成为一片流金之地。7月26日，前海首批两幅土地拍卖，卓越以123.69亿元将两宗地块悉数收入囊中，为缓解资金压力，卓越已加快出售旗下商业项目回笼资金。随后华润、招商局、万科等大鳄亦加入争夺第三块地，预示着前海进入了全面开发时期，据了解，前海到今年年底还将再推一批土地入市。

星河集团对时代周报记者表示，星河目前暂时没有在前海拿地的计划, 未来拟在前海设立自己的资产投资管理公司，“公司更看好广州南沙未来的发展潜力”。

星河集团称，与前海及横琴两个区域相比，南沙的投资成本更低、地产开发风险更小。