金地商业地产平台困惑 商住项目1∶15比例失调

来源:地产中国网综合 2013-09-16 10:23:00

据华夏时报报道,进入9月,借助商业地产平台金地商置(00535.HK),金地集团[-1.95%资金研报](600383)在“一体两翼”中的商业地产一翼中动作频繁,除了金地集团管理层持股公司认购金地商置7.77亿股股份外,近日,金地商置又在西安掷金6.83亿,补充土地存货。

值得注意的是,在此次购地中,金地商置再一次吸纳的是住宅项目资产。而今年以来,包括拿地、获母公司注入在内的多个项目,原本定位为金地集团商业地产平台的金地商置依然以住宅项目为主,商业项目的占比较少,市场担忧金地集团的商业地产整合之路并不顺利,商住布局大考依然摆在金地集团眼前。

商置平台继续吸纳宅地

根据金地商置最新公布的信息,其全资附属公司銮盛投资于公开土地拍卖会上分别以3.29亿元及3.54亿元成功投得位于陕西省西安市曲江新区的2幅地皮,合计12.5875万平方米,公司预期该地皮将发展为舒适住宅社区。

这并不是金地商置第一次吸纳宅地,自今年上半年以来,该公司曾两次出手购入住宅用地。今年3月,该公司斥资8.58亿元购入沈阳市浑南新区一幅住宅地块,5月,金地商置又与大连博载以6.287亿元联合竞得大连市一宅地。

到了8月底,金地商置获得母公司金地集团首次注资,注入6个住宅地产项目,应占权益建筑面积约89万平方米。

据记者计算,金地集团自从去年9月收购星狮地产[-2.02%]并更名为金地商置后,截至现在共获得资产近34亿的住宅项目。加上星狮地产原有的项目,金地商置的商业项目明显占比偏少。

根据金地方面去年9月披露的资料显示,星狮地产既涉足住宅,又拥有商业及办公物业,主要资产包括位于上海松江的住宅用地一幅,建筑面积约74.5万平方米;深圳高新科技园已建成的办公收租物业共计约14.3万平方米;北京搜狐大厦部分商业及办公出租物业,面积共计大约1.5万平方米。

据记者不完全统计,金地商置目前住宅项目建筑面积约为244万平方米,而商业项目仅为15.8万平方米,两者比例约为15∶1。

悬殊的差距,与金地集团赋予金地商置专注发展商业地产的海外旗舰定位相距甚远。

在金地集团总裁黄俊灿的计划中,金地商置的定位是金地集团的商业地产运营平台,但不排除做住宅业务。就目前的形势而言,要想迅速发挥金地商置的作用,首先要有一定的规模,也就是先要把金地商置做大,不做大发挥不了作用。

“我们希望金地商置能够成长得快一些,规模能够扩大,从这个角度出发,金地商置住宅和商业两个板块都会覆盖,如果只做商业地产会比较慢。”他分析。

金地商置方面也表示,中长期公司将定位为全国性的综合体开发商和精品商业持有者,但中短期将发展快速周转的销售型物业,包括住宅和商业物业,以平衡现金流并加快发展速度。

商住并行的尴尬

对于金地集团已有商业资产注入金地商置的时间点和方式,黄俊灿至今并不愿意公开。他表示,不排除这种可能,但没办法给出时间表。“香港资本市场是一个讲究规则的市场。”他这样解释。

“对于海外融资平台,商业地产只是载体,重要的还是融资能力。”华南某房企投资部人士向记者分析,这两年以来,内地房地产企业纷纷在境外搭建融资平台,这种方式的融资前景较好,但如何才能真正盘活才是后续的好戏。

他坦言,不少房企都会面临商住转型的尴尬,“节奏未能把握好,随时都会陷入产品青黄不接的困境。”借助收购星狮地产,是金地集团打开海外融资通道的重要一步。然而,这一步目前的进展也正呈现出商住接力的尴尬,对此,金地集团一位高层人士曾向记者表示,“要给金地足够的时间。”事实上,早在2006年,金地集团就已涉足商业,直至2010年,商业地产上升为集团战略的组成部分。这一年,金地正式明确“以住宅业务为核心,以商业地产和金融业务为两翼”的“一体两翼”发展战略。当年年末,金地集团成立了独立运作的全产业链的商业地产公司。

然而,发展至今,金地的商业项目并不多,而能打包注入金地商置的项目更少。据悉,金地集团位于深圳岗厦、西安以及绍兴的商业项目均在推进中,而北京金地中心也正在改造升级中;去年金地与郑州市政府正式签订框架协议,高端商业综合体项目“金地广场”将落户郑州。

据悉,被金地集团视为商业地产扩张第一步的北京金地广场将于本月开业。黄俊灿曾在股东大会上表示,目前金地大部分商场都处于在建状态,陆续开业的时间点将在2014年。

商业地产的贡献并未开始,而在住宅板块上,金地集团在销售规模上能够保持与第二梯队房企的竞争力,其2013年半年报业绩显示,多项指标也有所改善。

上半年,该公司上半年销售面积为150.1万平方米,实现销售金额197.2亿元,分别较上年同期增长32.2%和46.5%。而营业收入也实现了35.9%的增长至87.95亿元,房地产项目结算收入为82.34亿元,同比分别上升30.3%和35.9%。

不过,净利润则出现大幅下降。

上半年金地实现净利润3.04亿元,同比下降了39.5%。净利润率3.5%,较上年同期下降4.3个百分点。毛利率也出现下降,房地产业务结算毛利率为27.16%,较上年同期下降8.85%。2012年全年,金地的净利润率从2011年的12.56%下滑至10.3%。

金地集团多次提及对房地产行业作出判断,认为房地产业已经从快速增长期到稳定期,利润都会下降。即使如此,金地的计划是5年内销售额达到千亿,就今年而言,金地的计划开工量为572万平方米,是去年的两倍。

黄俊灿表示,金地曾经制定了未来5年商业投资占比20%的目标,这个目标中短期不会变,整个集团层面还是以住宅为主,商业地产更多是侧重于做强、做精,而不是做多。

集团董事会秘书徐家俊曾分析,金地集团未来在商业项目产品类别上,一方面将发展持有的物业,但另一方面,由于资金占压很大,周转率比较低,因此金地集团会在项目发展前期,重点去选择一些销售型的商业物业。

金地集团上述高层也向记者提到,商业地产有发展方向,不会操之过急,目前依然以住宅为主,商业的贡献是后续的。

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来源:地产中国网综合2013-09-16 10:23:00
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