广宇集团财报显示,截至2013年6月30日,其资产负债率为67.06%,资产负债率较高,货币资金由年初的10.57亿元减少至6.99亿元,且众多在建项目对工程资金需求较大。为了应付资金压力,2012年12月18日,广宇集团曾与当地的资本大佬浙江天堂硅谷股权投资管理集团有限公司签署 《战略合作框架协议》,在房地产基金领域进行战略性合作。

值得注意的是,广宇集团本周三发补充公告提示,公开发行股票可能需要通过其他相关部门的审批,是否能够获得核准或批准存在重大不确定性风险,这也是首家补充提示不确定性的房企。

定增项目毛利率低于公司中报均值

杭州透明售房网统计数据显示,鼎悦府项目分别在今年5月及7月两次开盘,截至9月12日10时,共516套房源已售128套,销售去化率为25%。

对此,该项目售楼处有关负责人向记者解释称,截至目前,已经开盘的房源有80%,因为改善型购房者在购房资格认定、资金筹集方面需要时间,网络成交系统未完全体现,“目前平均在售价格为13000元/平方米,客户主要为余杭当地改善型购房者”。

相较于刚需项目,杭州鼎悦府项目的成交逊色不少。广宇集团在杭州开发了一个锦润公寓的刚需楼盘,9月8日首次开盘推出9、10号楼116套房源,户型面积为90～128平方米,主力户型90平方米分中间套和边套,折后均价21000元/平方米。市场信息显示,项目开盘2小时热销九成。

改善型需求较为关心房产税的征收,而房产税的试点扩容,或许为时不远。房地产业资深人士中原地产市场研究部总监张大伟向媒体透露,结合得到的消息以及市场判断,房产税今年10月底到11月初实质性扩围的可能性非常大。

自2011年上海、重庆进行对个人住房征收房产税改革试点以来,在数次房产税试点扩围传闻中,杭州都被推到风口浪尖,市场分析,杭州入围的可能性比较大。

按照目前市场上最普遍的说法,杭州房产税税率将提高至5%～10%,而非原方案中的4%～8%。杭州版房产税征收方案将针对增量征收房产税,通过划定免征面积的方式保护居民自住需求。同时,对居民首套住房实施免征政策,但在新购房屋计算免征面积时,计算存量住房面积,采用累进税率。

杭州当地房地产业内人士向记者指出,提高房产税税率会增加房屋持有者的成本,将对改善型和投资性需求产生不小的影响,房产投资者会考虑将该投资渠道转移到其他的投资方式。

杭州鼎悦府项目定位改善型,针对杭州在本轮房产税扩围内的传闻,公司如何评估及应对潜在的风险?广宇集团对此表示,房产税出台对投资需求的确有影响,但项目购房者主要是杭州外溢刚需(项目相对于同品质杭州项目具有明显价格优势),其次是首次改善需求,而这两类购房者受房产税影响十分有限,所以房产税不会对项目未来销售带来风险。

然而值得关注的是,根据广宇集团的再融资预案,舟山临城LKa-3-25b地块项目的销售毛利率为32.4%,销售净利率为15.4%;杭州鼎悦府项目销售毛利率为26.7%,销售净利率12.1%。这样的回报水平远低于广宇集团房地产业的平均水平,其2013年半年报显示,按行业分,房地产毛利率为36.4%,按地区分,浙江区域达到38.22%。