内地房企赴港IPO大军中再添新兵,这一次是去年因股权转让而 “出名”的深国投商用置业有限公司(以下简称深国投商置)。日前,据外媒消息,该公司计划在香港首次公开募股,融资规模约10亿美元,最早可能于第四季度上市。

此前,深国投商置常务副总裁竺海群曾多次公开表示,到2014年,其开业的购物中心数将达到20家,而到2016年,希望能达到50家。记者注意到,去年华润集团突然“弃子”后,名不见经传的龙柏商置接手了深国投商置,而失去了华润集团这个强大的金主后,赴港上市无疑成为公司扩张过程中重要的融资手段。

借“豪门”扩张梦碎

根据外媒消息,目前已确认由中国国际金融有限公司和摩根大通负责深国投商置负责本次发行工作。同时有知情人士透露,公司正在权衡合适的IPO时机。

记者致电深国投商置核实公司上市计划,公司战略发展部相关负责人并未正面回答,但也透露出了上市的意图。其表示,深国投商置是一家以商业地产为重点的公司,必然会根据业务的需要,适时选择不同的融资方式。

公开资料显示,2003年深圳国际信托投资有限公司(深国投)开始介入商业,深国投商置因此成立。深国投商置的主业是为全球最大的零售商沃尔玛量身定做购物广场,以配合其在中国的扩张。

2004年起,深国投商置已经不再满足于仅做沃尔玛的“建筑工”,引入了多家外资合作方扩展产品线,包括与摩根士丹利、美国西蒙地产合作组建了“印象城”购物中心,与新加坡嘉德置地合作投资创建购物中心品牌“嘉兴茂”,还与高摩盛、盖里提国际共同打造了GMS恒光品牌购物中心等。深国投商置顺势疯狂扩张,甚至一度被业内视为 “神话”。2004年至2006年,深国投在全国获得了60多个项目,至2009年已经开业23个项目。

然而,在2008年金融危机中,深国投商置的外资合作伙伴几乎无一幸免,外商自身无暇顾及,在华战略纷纷缩水,深国投商置依赖外资扩张梦碎。此后一年,外资方合作方几乎全部撤出,5个印象城购物中心除合肥项目转让给华润集团,剩余四个均成为深国投旗下独资项目。而33个嘉信茂购物中心则与合作方嘉德置地平分,属于深国投商置的项目统一更名为“新一城”。

2009年,在深国投商置熬过最艰难的一年后,华润集团火速接手,深国投更名为“华润深国投信托有限公司”,而深国投商置则暂时剥离至华润投资公司旗下,发展战略也由单纯的商业地产开发转向商业地产开发经营于一体的企业。但此次接收后不到两年,深国投商置再遭易主,新大股东变为深圳市龙柏商置。

而由于持有型商业地产培育期漫长,资金流动能力弱,急速扩张中的深国投商置财务状况堪忧。根据被龙柏商置收购前上海产交所披露信息,截至2011年10月31日,企业营业收入4.6亿元,净利润为8704万元,负债则高达68.13亿元。

北京东方兴业投资有限公司董事长王德勇认为,公司规划2016年建立50座商业购物中心的野心颇大,在华润退出后,以自身资金滚动开发的形式很难达到这个扩张速度,必须解决融资问题,香港IPO计划无疑可行性较高。

发展印象城品牌系列

竺海群表示,公司在一些地方拿地并没有优势,在未来品牌战略上,将首先着眼于在二三线城市发展印象城品牌系列。据悉,印象城定位于区域家庭型购物中心,锁定受众为时尚、年轻、家庭群体。

目前,深国投的土地储备也大多集中在南京、东莞、成都、湛江、长沙等二三线城市。王德勇认为,相比一线城市商业项目对于资金的巨额需求,二三线城市的商业物业资金门槛要低得多,这也许是深国投有能力大量拿地、开发的重要原因。

王德勇分析,目前很多二三线城市土地楼面均价不会破2000元,但一线城市楼面价却动辄上万甚至过5万元,“二者对资金的要求不是一个级别的。”

不过,进入的门槛低并不意味着更有机会获利,事实上,正是由于地价优势,房企近几年扎堆进入二三线城市拿下商业用地,未来二三线城市购物中心的体量惊人,“过剩”的警钟在业界也早已敲响。

根据仲量联行对50个二三线城市的统计显示,过去3年间,中国主要二三线城市有近1000万平方米的零售物业和250万平方米的甲级写字楼竣工。2012年和2013年,我国年新增商业建筑面积分别超过3500万平方米和4400万平方米,到2013年底,购物中心累计存量将达2.5亿平方米。中国连锁经营协会会长郭戈平预计,中国购物中心在2015年将达到4000家。按照我国323个地级市计算,相当于平均每个地级市将出现12家以上购物中心。

王德勇认为,商业物业自持的话,流动性比较差,资金周转速度很慢,即使熬过三五年的培育期后,也只有拥有较强的运营能力的群体才能换来正现金流。

仲量行大珠江三角洲研究部主管陈锦平分析,随着新增商业供应的落成,二三线城市商业物业市场空置率也开始攀升,短期内很可能出现过剩,但是居民收入上升,城镇化的发展都会配合新增供应,中长期来看会淡化供大于求影响。