房企借钱抢地 地价疯涨地王或难解套

来源:地产中国网综合 2013-09-12 08:56:00

原标题:开发商“借钱”拼地王 地价涨太快地王面临亏损

没有资金,何来地王。

2013年出现在中国各大城市的地王数量,超过任何一年;上半年,社会融资总量超过10万亿,其中相当部分仍流入了房地产和地方融资平台。

一些处在高速成长期的房企,成为这些社会资金最好的去处,高达12%-15%甚至更高投资回报率的各类理财产品,成为支撑这些房企攻城略地的重要支撑。这究竟是房地产黄金时代的延续,还是房地产狂欢的见顶之兆?

一家大型央企人士对本报记者强调,现在大家都在积极拿地,但未来的房地产市场,“不是谁都可以赚钱。”

成长型房企拿地凶猛

泰禾佳兆业、滨江、世茂融创……这些房企的名字在2013年与“地王”紧紧相连。

上述房企的共同特点是,都处于高速成长期,2012年和2011年,融创销售规模的增长速度分别达到86%和131%,远远高于万科保利等一线龙头;佳兆业是2011年以后出现的一匹“黑马”,2012年刚刚跻身全国地产20强;发迹于福建的泰禾集团,布局全国,激进拿地;此前深耕杭州的滨江集团,也开始往外拓展。

公开统计显示,今年5月以来,京沪深穗四个一线城市已经诞生13个地王,由11家房企斥资近800亿元夺得。其中,除了万科、新鸿基夺得两幅上海总价地王外,其余地块均被上述成长型房企获得。其余龙头房企如中海外、招商、龙湖等,均未参与上述一线城市土地“竞赛”,转而在二三线城市寻找机会。

美联物业全国研究中心王晖认为,近期开发商在土地市场动作不断,充裕的资金是其拿地的底气。而这些资金一方面来自于销售现金,另一方面则来自于今年上半年房企海外融资金额大增。

拿地背后的高杠杆融资

数据显示,上半年共有34家上市房企海外募集903亿元资金,该数字已超过去年上市房企海外融资总额(约700亿元)。其中,佳兆业融创等在港上市房企通过配股、发债等方式融资以数十亿计。

尽管上述新增海外融资成本控制在10%以内,但一家在港上市房企投资部人士称,由于结汇过程漫长,“外保内贷”转运资金回内地过程繁琐,导致海外融资的实际成本要提高3至4个百分点。

除了海外融资,一位深圳私募人士对本报记者透露,佳兆业融创还进行了多笔信托、基金、固定收益债的高成本融资。这些融资类产品的成本一般都在15%以上。其估计,这两家公司的整体资金成本能达到12%左右,远远高于万科保利的6%-7%。

泰禾集团、滨江集团背后,则有强大的国内资本的支撑。“泰禾集团今年的拿地金额已经超过100亿,这绝对不是公司自己的资金实力能够达到的。”上述私募人士说,泰禾与很多基金、信托公司都有合作,其融资成本在15%以上。

滨江集团即将与兴业银行合作发行一款私募基金产品。兴业银行杭州分行一则预公告显示,其7月时曾向总行请示设立一款总额最高达89亿元的股权投资基金私人银行理财产品,专项用于滨江集团投资杭州华家池的项目。9月5日滨江集团拿下华家池地王后,此款产品将很快上市发行。业内人士称,这类房地产私募基金产品的一般回报率至少在15%以上。

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