投资回报率低于基金收益率

由长江实业分拆上市的盛富信托，尽管为此次收购背负了约50亿港元的银行债务，但业内人士对其资金及盈利状况并不甚担心。“香港作为国际性金融中心，对外贸易发达，背靠内地，地处东部沿海发达经济圈，区域内经济繁荣，商业物业虽然也遭受电子商务等冲击，面临人工、租金成本上涨，但是总体收益率依然能够保障，物业出租率高。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对本报记者分析道。

不过，作为一家REITs，除了要考虑所购项目的租金回报率外，还须考虑基金本身的收益率。

“目前香港商业地产投资回报率在4%左右，而香港REITs的收益率通常在6%至8%。商业地产投资回报率低于基金收益率，导致很多REITs只能通过收益承诺或业绩造假来吸引投资者。”前述私募界人士对记者表示。

据了解，睿富基金的清盘退市就是开发商业绩造假的典型悲剧。2010年4月1日，睿富基金宣布股东会通过出售唯一资产北京佳程广场及撤销在港上市地位，成为香港首个自动清盘的房地产投资信托基金。睿富基金发行前称旗下的佳程广场租金为273元/平方米/月，但实际平均租金收入只有176元。

“由于商业物业收益率长期稳定，但偏低，置富产业也面临类似问题。”韩长吉告诉本报记者。

置富产业半年报显示，年度化后的股息回报率达5.1厘。而业绩大增长源于旗下置富第一城及银禧荟翻新后出租率回升，以及出售物业所得。当中置富第一城及银禧荟的资产增值措施均已完成，投资回报率均高于25%。而目前嘉湖银座商场物业项目的回报率仅3.78%，远低于基金现有水平。

“为解决该问题，置富产业将通过加租和资产改善来提升回报率。”韩长吉进一步分析道，REITs是以收益凭证方式来募集资金，可以通过从事多样化投资，通过不同的房地产种类、区位、经营方式等投资组合来降低风险，同时可以从事债券和股票等有价证券投资来分散风险。“为保证基金收益率，置富产业或通过调整投资结构等方式来提高收益率。”而置富信托副行政总裁赵宇也对外表示，透过资产改善及加租后，嘉湖银座回报率可得到提升。资产改善工程包括翻新、大铺拆细等。