一位职业投资者眼中的中国楼市 系列之2

【编者按】本系列并非全局宏观视角，而是从一个个体投资者的角度来观察中国房地产市场走势，一家之言，以期窥豹一斑。作者投资地产逾10年，此前坚定做多，转战北上广深；今年转而看空，国内现已全面减持，再战美加市场。本篇从作者多年投资房市轨迹梳理需求和资金走向，虽是个案，但颇具代表性。系列下一篇从其考察美加房地产市场分析对国内市场的资金分流影响。

回顾这么多年投资房市的轨迹，笔者有幸亲身经历数次房屋的买卖过程。按照时间先后顺序简单总结一下，也许会透漏一些典型的时代特征。

最早的大约8年前，一位70多岁的香港老先生，原某高层的秘书，后下海在香港，老了落叶归根回到深圳，希望距离子女和自己内地的生意比较近，非常在乎环境的优美和安静。最后选在华侨城的天鹅堡。

第二次，一位新加坡华人，到国内来开拓生意，看好中国经济发展的机会。认同的是距离机场交通方便、中海良好的物业管理、外国人居住比例比较高。上午挂牌，当天下午就签约付定金。

第三次，碰到一位成熟“魅力女人”，一个人看房，拍板，加价豪爽，10万20万地加。非常喜欢那套房子“骨子里的中国味道”，讨论最多的是如何把小院装修设计成中国风格，让总是在外面出差的“老公”回到家里，能够更加放松愉快。

第四次，碰到一位香港老先生带着一位小姑娘，签合同的时候，中介问两个人的产权比例如何确定？笔者热心地建议，为了回避将来的遗产税，可以写女儿90%，自己10%。没料到老先生说，女孩子是他太太，各50%权益。笔者的下巴一下子掉到地上了。

第五次，是刚需，风风火火，没什么好说的，就是要赶快搬进来住。

最新一次，笔者碰到了一种新情况，买家是“做高贷”的，把合同房价做高两成，从银行多贷几百万出来。

按照时间顺序理一下这些买房客，虽然都是笔者投资遇到的个案，但基本代表了豪宅过去这么多年的需求轨迹。从海外华侨落叶归根，到看好中国经济发展潜力的外籍人士，再到疑似“二奶”和“小三”需求，再到“刚性需求”，一直到最近的所谓“做高贷”，购房需求的脉络变化还是挺有代表性的。

那么现在做房地产投资需要考虑的是：未来的需求来自哪里？又会是什么人？

笔者认为，第一种海外华侨类需求应该基本上没有了。最近十年全世界各个国家中，中国经济高速成长，赚钱速度无出其右，当然房价也不甘落后地飞涨。老华侨们再也买不起风景如画的房子了，想“落叶归根”也没那么容易了。而第二种，外籍人士，随着房价的飙涨和中国赚钱吸引力的下降，外籍人士能过来租房住几年就不错了，买房？笔者看很难！

第三种，“二奶”和“小三”的需求，也基本差不多了，60-70年代的成功人士该有的已经有了，该买的也都已经买了。而随着本届政府的强力严控以及社交媒体的监督，官员们这一块需求也应该收敛了很多。现在正值当年的80后普遍养活自己都困难，还买房养“小三”？

第四种，做高贷的，风险还是很大的。一方面“高贷”出来的钱每年必须要保证8%左右的收益才能确保不亏。现在整个社会各行业平均收益率都在下降，每年8%无风险收益率谈何容易？而“做高贷”的业务模式加大了银行的经营风险，如果宏观经济环境或者房价大幅波动一下，这些人是很容易跑路的，银行坏账很快就会上去。

那么，未来支撑房价向上的需求究竟会来自哪里呢？

笔者认为，房地产投资是要考虑大周期的。现在如果短炒，1-2年房价没有10%以上的涨幅，基本上都是亏钱。因为譬如按照深圳现行规定，豪宅不满三年交易，光税就3%左右。如果长期投资，看看政府“稳增长、调结构”的政策提法、逐年降低的G D P增速、人口红利的转折、通胀压力，确实令人不是那么有信心。

谷古股(旅居北美职业投资人，从业逾20年)