三里屯SOHO

还在坚持的人也大多各自为战。PS造型是当时三里屯SOHO招商时重点邀请的商户，在招商大会上PS造型是坐在主席台上的，很显然SOHO希望利用其名气招揽更多人，“现在看来，当时说的很多远景是达不到了。”PS造型经理庞伟说。据他统计，自然进店客户不足5%，依靠本身的名气和宣传，每年的营业额才能做到现在30%的增长。“SOHO模式的缺点在于物业是已经出售的，业主需要一定量的租金维持收益，如果生意不好想要调整租金就很难。”其实最初三里屯VILLAGE也邀请过PS造型，但是因为提供的店铺不符合他们旗舰店的概念而拒绝了。

PS造型可能不会想到太古VILLAGE在最初的市场培育期也经历过忐忑。因为和三里屯SOHO几乎同时开张，在招商阶段可以说要竞争同一个群体的租客。为此太古拿出了非常有吸引人的租金优惠，在VILLAGE刚开业时，租户并不用支付固定的租金，而是根据营业额的涨幅按比例支付，太古的议价能力会随着VILLAGE品牌的增强而增加。

这种“惠商”政策来源于整体的经营权将开发商和商铺的利益得失捆绑在一起。“好的商业地产不能只有开发商一个人赚钱，开发商需要去从商铺的角度想问题，如何让商场里的每个人都赚到钱。”房地产观察人士蔡鸿岩告诉《环球企业家》，他还是微博上对于三里屯商圈怪现象讨论的发起者。另一个租售细节刚好体现了两家开发商在上述理念上的不同，商业地产通常带有相对较大的庭院、广场和电梯，三里屯SOHO的租金是按照建筑面积收取，太古VILLAGE则是依照实际使用面积。

与租金优惠相反，太古在租户的选择上煞费苦心。蔡鸿岩的朋友曾经通过蔡想进驻VILLAGE开一家冰淇淋店，却因品牌不符合VILLAGE的定位而被拒绝了，太古地产中国行政总裁白德里告诉《环球企业家》：“我们花了大量的时间想象，如果顾客走进VILLAGE，在某些地方他想看到什么样的店。”

太古的各个项目都有这样一个传统，店铺的位置或者品牌会随着太古品牌发展而变换。即使是开了十年的广州太古汇，里面的品牌也经常会做调整，一方面顺应时代的发展，将低端的品牌淘汰，另一方面也会通过品牌布局引导购物中心内的人流走向。用VILLAGE举例，在南区和三里屯路之间的位置，太古增加了时尚服装品牌IT和国内第一家24小时营业的书店品牌PAGE ONE，以吸引更多从工体北路进来的顾客到北边去。餐饮品牌是另一个重点，太古认为他们能够创造出与其他购物中心不同的特色，毕竟有时候服装品牌很多同类购物中心都能涵盖。