时评:温州土地改革的局限

来源:地产中国网 2013-09-03 11:36:00

浙江温州最近再次成为农村土地制度改革的聚焦点。该市近日发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定,自10月1日起,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权,将可以在农村产权服务机构进行交易。在该办法出台初始,尤其为外界看中的是,办法规定农民房屋所有权可在县域范畴的农户之间交易,这被视为对当前农村土地制度的重要突破。

然而,改革人士欢呼过早,紧接着,温州市委农办即出面澄清,温州农民房目前仍然只能在本村内进行,超出范围的农民房交易无法办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。那么,媒体流传的所谓县域范畴农房可交易是怎么回事呢?原来是指农村房屋可以在县域内抵押贷款,非城镇户口人员可以在县域内参与农房处置。如果是这样,与外界所解读的就存在很大差距。

显然,经过重新解释的温州农村土地制度改革突破力度大大减小。农村土地制度改革的核心,说到底就是农村各类产权的确权和交易问题,而所有产权中,农村房屋所有权是关注焦点,因为其牵涉到农民的核心利益,一旦有政策调整,就会产生重大影响。正因此,即使温州土地改革最初的解读只是农村房屋交易从“村范围”扩大到“县域”,且交易主体还只局限于农村户口,也仍然能引起较大反响。由于温州的特殊身份,外界更加抱有期待,一方面,温州是国家级农村改革试验区之一,既然是试验区,那么其推行的政策一旦成功便很有可能推往全国;另一方面,温州同时还是全国金融综合改革试验区,农房交易范畴一旦放宽,其资本属性增强,完全可以通过担保或者借贷增加金融体系活跃度,将土地制度改革与农村金融改革结合。

温州土改闪出一道光亮,又迅速收回,似乎有点令人失望。然而,将此完全归咎于地方政府改革魄力不够也非持平之论。事实上,如果真将农房交易由村范围扩大到县域,那么该政策在温州的这套土改一揽子政策中,就会显得很突兀。因为没有足够的配套政策,即使农房交易范围扩大,在实际操作时也无法做到。试问,如果一套农房卖给非本村的村民,其房屋下的宅基地将如何处置?该宅基地产权还属于原村庄吗?如果不属于,那么宅基地的产权归谁就没有法律依据,如果属于,那就和未出台该政策没两样。其实在很多地方,农房买卖早就很常见,而且不少买卖就是超越村的范围的。农房交易的真正问题在哪呢?不在于交易的范围,而在于交易中的产权明确问题。很多农房私下卖了,可是新业主拿不到土地证和房产证,还要担心一旦今后政策有变,原房屋主人会不会回来有纠纷。这当然让人住着没有安全感,当然也就降低了交易的积极性和农房的市场价格。

可以说,温州土改只要尚未脱离现行土地所有制的法律框架,要想取得重大突破确实难。然而,现实制度之弊又摆在眼前无法逃避。温州土改虽然没有大跨步,但通过建立农村产权交易所,以及扩大农房抵押贷款范畴,已经在为进一步改革作铺垫,接下来应当得到中央决策层面的呼应,才能推动改革实质性进展。今年秋天召开的十八届三中全会将重点研究经济问题,其中必然会涉及农村土地制度改革,拭目以待吧。

(来源:南方日报 作者:朱迅垚

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浙江温州最近再次成为农村土地制度改革的聚焦点。该市近日发布的《温州市农村产权交易管理暂行办法》规定,自10月1日起,包括农村土地承包经营权、农村房屋所有权、农村集体经营性建设用地使用权等12类农村产权,将可以在农村产权服务机构进行交易。在该办法出台初始,尤其为外界看中的是,办法规定农民房屋所有权可在县域范畴的农户之间交易,这被视为对当前农村土地制度的重要突破。
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