一则位于成都核心商圈的综合体办公楼部分的蹊跷交易信息，联同围绕该项目两大股东远洋地产和太古地产之间错综复杂的融资和运作，让成都睿东中心这个尚未完工的项目成为一个引发悬疑的迷局。

8月7日，远洋地产和太古地产联合宣布，以约21亿元售出了成都大慈寺文化商业综合体办公楼睿东中心。在当前成都写字楼一片唱衰声中，此次交易令业界哗然。

这个诞生伊始就广受关注的合作项目，一度被视为远洋地产在西南地区商业地产领域最得意的作品，最终走向易主的命运，尽管最后的卖家还没有浮出水面，但围绕这个项目的争议却一直存在并持续发酵：睿东中心在整个商业综合体当中一直遭受着尴尬的处境；尚未完工便成功售出已然超出了一般市场交易逻辑；从它坚持散售、散租到最终整体售卖的抉择，层层迷雾始终无法解开。

双重困境

睿东中心属于大慈寺文化商业综合体之一部分，坐落于成都最繁华的东大街黄金地段。该综合体商业总楼面面积约25万平方米，除睿东中心外，还包括一座总楼面面积约10万平方米的开放式、低密度的街区形态购物中心成都远洋太古里。同时，由太古酒店管理的都会风尚酒店博舍(包括100间酒店客房及42间服务式公寓客房)

据记者现场采访了解到，睿东中心现正处于施工阶段，主体建筑刚建到17层。除了外围广告牌上醒目的“成都金融中心·国际商务领袖”和硕大的招商电话号码之外，这栋还未成型的建筑在高楼林立的东大街并不起眼。

中国房地产报记者获悉，此次交易楼面面积约10.7万平方米，包含350个停车位，占整座办公楼总楼面面积约89%。

有传闻称，睿东中心本次是被深圳某私募基金购入。远洋方面以保密协议为由拒绝证实，仅表示，“对于该项目交易剩余的11%楼面面积，将以售卖为主，目前正在跟感兴趣的买家进行洽商”。

事实上，早在半年之前，成都睿东中心就在国内专业的写字楼租售平台“金铺网”上挂出了散售和招租信息。只是不知，此次远洋地产和太古地产为何改变了之前散售、散租的思路。

对于出卖睿东中心的真正原因，远洋地产方面的回答显得有些词不达意，“在我们此前销售计划中一直以争取大宗交易作为主要目标，因为对于写字楼来说，我们相信业权集中是交付后能保持高品质运营管理的有力保证。此外，我们也预期集中业权所带来的高质素商务人群能为临近的购物中心远洋太古里带来有力的客源支撑。”一位远洋地产高层回复本报记者称。

本报记者在采访中发现，过量的成都商业综合体供应以及睿东中心在整个大慈寺文化商业综合体中的尴尬处境让该项目面临整体市场和项目本身定位的双重困境。

成都大慈寺项目的市场前景从一开始就饱受质疑。据四川省商业地产联盟的数据显示：目前成都开工建设的城市综合体数量已超过100个，且大多单体体量在10万平方米以上，未来几年预计还将有1000万平方米的体量入市，这一数字已经超越北京、上海等一线城市。

“高速增长的商业综合体已经成为悬在这座充满活力及商业氛围的城市头上一柄达摩克利斯之剑——不断井喷的商业地产供应量，已让成都显得格外‘臃肿’。同时，商业地产的疯狂供应也让成都的大量城市综合体面临着巨大的招商和消化难题。”某专业研究机构分析称。

另外，从项目总体效果图上看，睿东中心跟该商业综合体其他部分建筑风格相比，显得有些格格不入。

“其实睿东中心从一开始就表现得像一个讨人嫌的孤儿，因为严格来讲，它就是一个纯粹的商业写字楼，跟大慈寺文化商业综合体格格不入。”成都当地业内人士称。

值得注意的是，在睿东中心售卖后，远洋地产在官方公告中对于成都大慈寺综合体项目已统一改称“成都远洋太古里”。

“对远洋地产来说，如果自持睿东中心，短时间内获得盈利基本不可能，因为资金回笼的周期相当漫长。散租散售后难以保证统一管理和运营，预期回报难以实现，而且前提是，开发商的资金能力和运营能力都很高。”中银国际一位不愿具名的分析师称。

“远洋太古里将由我们自持运营，目前已有包括GUCCI 古驰、 Cartier 卡地亚、Hermès 爱马仕等在内的国际品牌签约，计划于2014年第二季度开业。”远洋地产上述高层告诉本报记者。

融资迷雾

尚未完工便急于转手，接盘者则迟迟未浮出水面，原先坚持散售、散租最终却选择整体售卖，围绕着睿东中心项目，太多的疑问混杂其间。

而不得不提的是，之前该项目两大股东之间错综复杂的融资运作手法。

2010年年底，在太古地产提前垫付贷款的情况下，远洋地产与太古地产以20.03亿元人民币预付购入成都市锦江区大慈寺区域的一幅土地。

这是远洋地产进军西南地区之后最大手笔的购地，亦是与太古地产继北京颐堤港商业综合体大获成功后的第二次合作。而太古地产早在2005年就在成都设立了办事处，觊觎成都市场已久。

2012年初，远洋与太古订立认购协议，太古成都以股东贷款的方式向双方的合营公司“乾林中国”提供总额2.3亿美元的资金，用于支付成都大慈寺项目余下的土地款及运营资金。

远洋地产当时解释订立此协议是一次“互利共赢”的战略部署，其好处是：公司无须即时出资，同时又容许公司其后通过购回期权股份来恢复合营公司50%的股权。

“双方声称的'互利共赢'，其逻辑在于，远洋地产为战线拉得过长所导致的供血不足和贫乏的零售、酒店管理找到了输血者和优秀的营运商；太古地产则伺机借助远洋地产强大的政府资源在成都站稳了脚跟。”上述中银国际分析师称。

“不过，这份协议的订立被市场人士普遍解读为远洋地产为缓解资金面趋紧做出的无奈之举。事实上，这份看上去有对赌意味的协议，双方约定的条件并不算苛刻。按10%的利息算，已经较现在市场上可以找到的诸多融资手段要便宜不少，从太古地产的角度，更像是给远洋地产的一次资金援助。”知情人士称。

2012年9月，大慈寺项目正式破土动工，根据施工信息显示，该项目占地面积约70540平方米，建筑面积约38万平方米。

今年4月，远洋地产和太古地产再次宣布，与中国银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司,以及南洋商业银行（中国）有限公司达成协议，为合资公司——成都乾豪置业有限公司及成都银港置业有限公司签订一项人民币22.5亿元银团贷款协议；此项10年期银团贷款将用于开发成都大慈寺文化商业综合体项目。

最终的结果并不出人意料，远洋分两次以6900万美元和6073万美元的价格回购了剩余股份，同时付清了2010年太古地产垫付的土地款。这笔账直到今年7月才理清。

“对于远洋地产和太古地产一系列融资手段，可以说一个愿打，一个愿挨，也可以说各取所需。站在远洋的角度，整售睿东中心有其必然性，因为整个项目投资本来全部是融资贷款，而远洋资金面趋紧的事实由来已久，综合考虑的话，当然是选择资金为王——资金回笼。”知情人士分析称。

回顾整个项目从拿地到动工，远洋地产似乎是一个几乎不需要付出，却能坐享其成的角色，而太古地产则从拿地资金到后续开发是出钱又出力，却要让渡50%收益给远洋地产，个中缘由耐人寻味。