“不谋万世者，不足谋一时”。在国内众多商业地产企业一味看重短期效益时，追求商业自身运营收益的阳光新业不仅辛苦，而且也远没有那些圈地急进的企业风光。但阳光新业始终按照其对商业地产本质的理解，对市场现状与前景的精准判断，以及对自身实力的自信，坚定而低调地履行着自己的商业地产使命。

任何一个行业，其发展成熟的标志都是精细化的价值挖掘和开放性的业务模式。而作为国内第一家引进国际战略投资的A股上市地产公司，阳光新业独特的商业模式，让其成为了国内商业地产基金化管理和全价值链运营的领先者。

近两年，在保持传统商业地产规模持续增长的同时，阳光新业一直坚持打造的全价值链商业运营模式如今也已日趋成熟。而这种创新商业模式中强大的复制能力和价值挖掘能力，也为其实现“中国领先的商业地产集团”的企业目标奠定了坚实的基础。

嫁接国际资本巨头

所有开发商都在思考全新融资模式的可能及路径。其中，当然包括商业地产开发商。事实上，由于商业地产投资额高，回报期长，商业地产开发商面临的融资困境甚至超过住宅类开发商。

目前，国内商业地产融资模式主要有两类。一类是万达模式，即“信贷+销售”模式；第二类是凯德模式，即“私募+REITs”模式。其他商业地产融资模式基本都是这两种模式的变形。

阳光新业正在摸索商业地产直接融资的第三条道路。事实上自2007年决定转型商业地产以来，阳光新业就与著名国际资本展开了实质性的战略合作。

2007年，阳光新业与新加坡政府投资集团（以下简称GIC）共同收购了天津“家世界”集团旗下18个商业物业，阳光新业作为资产管理人受托管理原家世界资产包中的全部资产。

阳光新业与GIC的联姻，是无数房企梦寐以求的一种直接融资方式。它拥有其他模式无可比拟的优势：融资成本低，风险也低，公司可借此迅速扩大企业规模并获得资产增值收益。

公开资料显示，GIC是世界上最大的基金管理公司之一，在全球管理超过1000亿美元的资产。该集团旗下的新加坡政府产业投资公司（GIC RE）位列全球前十大不动产投资公司名录中，管理着全球上百亿美元的不动产直接投资和间接投资，在40多个国家进行200多个项目的投资。而阳光新业是其在中国零售商业地产领域的唯一合作伙伴。

与此类似的，还有阳光新业与三菱商事株式会社的合作。三菱商事与阳光新业合作投资管理天津滨海新区绿游天地项目，是三菱在中国大陆的首个零售商业地产项目。不止于此，双方于2012年11月联手竞得天津市津南区辛庄镇5宗住宅和商业混合地块，总建筑面积超过50万平方米。

越是资本雄厚的企业，往往越能看到资本的不足。事实上，国际资本带给阳光新业最重要的价值，并非仅是资本，而是作为全球最大的不动产投资公司的远见和坚持。正得益于此，与国内众多依靠资本市场支持进行扩张的企业不同，阳光新业从公司全面进入商业地产之初，就按照国际商业地产企业的模式，将运营管理视为商业地产企业最重要的核心竞争力。在2007年获得GIC投资，2008年企业决定转型商业地产后，阳光新业做的第一件事并不是倚仗资本去买资产，而是成立了专业的商业地产管理公司。在2008年阳光新业正式对外公布转型前一年，阳光新业就已经为商业地产的长远发展，成立了商业管理公司。

截至目前，阳光新业旗下已有5家专业的商业管理公司，其中3家是阳光新业完全持有的，另2家与业内知名公司合作。如此规模的商业管理团队，在目前国内市场中，也很难有企业可以匹敌。

多业务平台构筑全价值链商业运营模式

在阳光新业的商业模式中，商业地产全价值链模式是其最重要的特点。据了解，阳光新业目前已形成以资金管理、项目管理、商业管理、资产管理构建起的全价值链业务平台，并向外延伸出零售和轻资产两大创新业务。

所谓全价值链模式，即在商业地产价值链上的每个环节，阳光新业都可以创造出独立的盈利能力，从而使商业地产可以真正摆脱完全依靠物业升值或住宅销售“反哺”的局面，回到健康的自我循环状态。

阳光新业的全价值链模式中，其专业的金融运作能力，可以使阳光新业为投资人提供一个开放、有效的资金平台，并将不同属性资金与合适的资产做有效匹配；而通过项目开发管理中有效的控制建设成本，又可以保证其工程进度和产品质量；同时凭借成熟的商业运营管理，实现项目的长期盈利和稳定增值。此外，阳光新业还在积极探索和尝试商业创新，保证商业持续的经营活力。与此同时，阳光新业正与金融机构积极筹备商业地产增强性基金，以及REITs渠道的探索。不但可以加速资产的退出，加快资产交易和再投资，还可以最大限度满足投资人的投资回报。

目前，阳光新业通过其开放的商业地产投融资平台，联合知名投资机构进行资产收购、资产管理、资产升值、资产退出的全投资链管理。其典型案例就是与GIC联合收购家世界资产包。2007年，阳光新业与GIC以37亿元的价格共同收购了“家世界”集团旗下位于北京、天津、西安、青岛、郑州、唐山等城市18个商业物业，同时与GIC签订了《项目管理协议》，成为这些商业项目的实际管理者与经营者。截至目前，经过阳光新业5年时间的改造、建设和经营，家世界资产包内部分项目已重新包装上市。改造后的项目规模、项目收入、销售额及客流等方面均大幅增长，资产规模也有大幅提升。

阳光新业凭借其项目管理和商业管理平台，从事着从区域研究、投资研判、土地获取、前期策划到开发建设、项目定位、招商再到后期运营的全程商业开发和经营环节。资料显示，由2007年开始在阳光新业管理下的项目，经过6年的经营，商场的整体经营情况得到了持续的改善，经营数据稳步提升。阳光新业2012年年报显示，公司的5个控股商业物业及底商均处于满租状态，2012年实现租赁收入2.5亿元，较2011年增长5 .3%。参股并受托管理的商业物业，开业出租率达到100 %。此外，天津绿游天地、杭州运河上街等多个管理服务输出项目在2012年共实现管理服务收入580万元，其他管理服务收入4000万元。

创新业务平台

2011年，阳光新业在已有的四大管理平台基础上，还向外延伸出了创新业务平台，主要包括轻资产和零售两大创新业务。目前，阳光新业已经形成了包括全程资产管理、包租、商业管理服务输出等相对完整的轻资产业务体系。该业务可为合作伙伴提供策划、招商、运营、推广、物业管理、资产提升等全面、专业的商业管理服务。其中，全程资产管理是受物业所有方委托，阳光新业对资产提供资本结构优化、项目管理、资产管理、资产提升、资产处置等服务；商业管理服务输出是为合作伙伴提供策划定位、设计、招商、运营管理中的某项或某几项服务；包租模式则主要是通过整租商业物业，由阳光新业自行进行项目定位、设计、装修、招商，并通过后期的运营管理实现收益，同时使物业价值得到大幅提升。

2012年，阳光新业参股并接受委托管理18个项目；管理服务输出项目包括已开业的天津绿游天地，另外还签署了嘉兴协和广场项目、济南泉城旺角项目、嘉兴富安广场项目、鞍山兴隆项目、辽宁葫芦岛项目、沈阳全运村项目、杭州运河上街项目等多个管理服务协议。

今年阳光新业还在不断拓展轻资产业务，上海则是接下来的战略重点，已经签下了一个位于上海松江区的项目，此外还有两个位于上海商业核心位置的包租项目正在洽谈中。

除了轻资产业务外，阳光新业创新业务还包括零售品牌代理。国内购物中心与国外相比，品牌种类不够丰富，商场间差异化不足，一直以来都是国内商业企业恶性竞争的重要原因。为打造项目差异化、提升核心竞争力，阳光新业已将业务延伸至商业地产下游领域，开始涉足海外零售品牌引进。据了解，在阳光新业未来的规划中，海外零售品牌引进将成为一项独立业务，不仅为公司持有、管理的项目服务，也会在其他优秀的项目布点。

据了解，目前阳光新业已与美国国家地理（National Geographic）、加拿大最大的珠宝商Bir ks等国际知名品牌达成了合作意向。据悉，美国国家地理协会创建于1888年。旗下的国家地理产品零售店于2006年创立。产品品类包括服装、鞋品、音像书籍、餐饮、玩具和家居用品等。目前在伦敦、新加坡、马德里等城市拥有旗舰店。阳光新业是其在中国的第一家战略合作伙伴，双方目前签订战略合作协议，共同开拓中国市场。此外，珠宝品牌Birks也将由阳光新业首次带到国内，该公司不但是加拿大最大的珠宝商，同时也是英国皇室的供应商。

灵活的三键切换和超前的资产包模式

在2008年年底前后，阳光新业构建了自己的商业模式，其主要思路就是按照基金的模式来构建公司整体的业务发展模式。

目前，阳光新业的资产构成模式中，共有三类资产，第一类是上市公司控股的资产；第二类是与合作伙伴共同投资、但不控股的资产，例如家世界资产包；第三类是公司没有投资、只是进行资产的管理。

阳光新业商业模式的特点，并不仅仅是三种独立的资产管理模式。借助于其股东的资金实力和其通过管理运营能力获得项目的控制力和影响力，阳光新业还可以在以上三类资产之间相互转换。当某个合作项目的资产收益率达到阳光新业的要求，阳光新业可以通过资产注入、换成股票、或者直接买卖的方式，将其收购为其上市公司的内部资产。前段时间阳光新业披露重大资产交易事项，公司拟与第一大股东GIC就共同持有的部分商业地产项目的权益进行交易。该项交易完成后，阳光新业将增加部分原家世界资产包项目的持股比例。

类似的交易之所以能够达成，正是因为在这些资产结构里面，阳光新业都是用资产包模式构建的。事实上，阳光新业在与股东或投资人合作时，一直是以资产包的方式进行业务划分，并以资产包为单位，提供相应的资产管理，这就为其在商业地产运营过程中的进入和退出提供了先天路径。

而实现资产包结构的前提，就是企业要拥有国际化的商业思维和完整成熟的商业管理团队。这又恰恰是阳光新业的优势。可以说，国际化、前瞻性的商业理念，让阳光新业拥有了对商业管理全价值链模式的坚定追求，而全价值链模式的打造，又成就了阳光新业符合未来要求的商业地产资产包模式。

“不谋全局者，不足某一域”。商业地产作为一个资本密集型行业，只有将其放入整个资本市场的游戏规则中，才可以使其更好地运转。而这种资产包结构设计，正为现阶段国内商业地产企业打造了一个资本市场“接口”。

“圣人终不为大，故能成其大”。尽管有着强大的资本后盾和国内领先的商业模式，但阳光新业始终没有急进扩张，而仍将自己定位于不断成长中的中小企业。但拥有未来的企业，迟早会成就于未来。

（来源：中国房地产报）