资产证券化关键是提升资产质量

时代周报：房地产金融创新应该朝哪个方向努力？

秦虹：大致格局是，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。我们在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已经提高了10个点，达到了40%。直接融资现在来看出现了多种的形式，比如说行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房企之间的资源整合趋势不断地加强。还有就是信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为其核心的对资金需求的一个主体的方式。还有这些年来从无到有、从小到大的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。

还有在直接融资里面，从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索，取得了明显的效果。

时代周报：像万科、金地等在境外的融资算不算成功的案例？

一些大的品牌企业利用境外资金成本比较低的优势，成为资金来源的一个重要补充，比如说万达、万科、金地、绿地等都在境外资本市场融资获得了一些成效，还有各类的房地产企业购买美国、欧洲、新加坡、韩国和中国香港的不动产，并在银行融资上取得了一些明显的成效。中小房地产企业的境外IPO也再次启动。

此外还有基金和信托的联合，还有银行和信托的联合，都提供了一些直接融资的具体方式。

时代周报：目前，我国的资产证券化有什么样的实际案例？

资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，目前有三种产品，第一个是银监会监管的信贷资产证券化，叫MBS，第二个是证监会监管的企业资产证券化，ABS，第三个是银行间市场交易商协会主导的资产支持票据，ABN。ABS已经开始有案例了，比如说华侨城、广州海印，他们都利用证监会这种渠道，通过资产的未来收益打成资产包来实现资产证券化的产品。我们长期在国外比较关注和国内比较熟悉的真正面向机构和个人销售的房地产信托基金现在还面临一些突破性的问题，还没有在中国完整意义上的REITs出台。

ABN的案例有，天津保障房发行了一笔REITs，但是保障房的收益不足，于是就通过开发企业的其他收益来弥补，成功发行了证券。

时代周报：目前商业地产的租金回报比比较低，商业地产资产证券化的关键是什么？

秦虹：商业地产基础资产的质量，也就是租金现金流优良程度是资产证券化的关键，为此，房地产开发企业必须要提高基础资产的质量，也就是说商业地产项目的现金流的优良程度，没有这些作为保证，我们下一步的资产证券化发展可能会步履艰难。

（来源：时代周报）