5年探索，20多家房企“折戟”养老地产

老龄人口的快速增长与养老服务设施发展缓慢的矛盾，困扰着未富先老的中国。而中国养老地产产业也在近年蓄势待发，无奈却一直“雷声大雨点小”。“中国养老事业实际上在5年前在各方都关注的情况下开始实验。实验到今天，我们看到的是一堆痛苦的经历。”世联地产董事长陈劲松说。

据统计，截至目前，今年全国已有20多家房地产相关企业试点养老地产，但实际开发效果并不如预期理想。

目前，中国养老市场现状可用8个字概况，“未富先老，未老先衰”。即老人的财富积累总体平均水平较低，且多数老人存在健康问题。世联地产顾问业务发展部总监李亚南分析，“未富先老”就意味着老年人的支付力有限，是一种精打细算和理性消费的方式，因此如何降低门槛，创新支付方式是养老地产需要解决的课题。而“未老先衰”则意味着老年人存在对自身健康的维持、康复和治疗的刚性需求，这就表示养老房产需要提供相关医疗服务。

而8月16日，国务院总理李克强在国务院常务会议上也再提养老产业，会议上提出到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。

而目前国内最缺乏的则是如何落实如何实施，胡世贤透露，最近2年有6000多人次的大陆包括官方、银行、保险在内的团体去台湾恒安照护考察，正是说明大家还不知道怎么做。

中国难学美国日本模式，亲情社区让两代一起住

目前国际上已经有不少国家提前步入老龄化社会，中国也在不断学习借鉴其他国家与地区的养老产业发展模式，但在借鉴过程中发现许多模式并不适应中国国情，中国必须要找准自己的定位与自己的模式，开发适合自己的路线。“中国的养老地产目前来看难学美国和日本的模式。”世联地产顾问业务发展部总监李亚南表示，中国养老地产要有中国式地产化的解决方案。

李亚南随后介绍了三种中国式养老地产开发模式。“第一种模式即为——隔代亲情社区开发模式，在这类社区里年轻人与老人混住，是一种较大型的适老化混合社区。”据李亚南介绍，此类社区主要位于城市边缘，具备一定自然资源条件。且该开发模式中大部分的物业仍为销售物业，持有物业的比例小于30%，以保证开发的持续性与养老社区的品牌属性。“这种社区的盈利思路主要是依靠前期的销售来实现，在整个过程中持有一部分物业，在中后期则有更多的服务输出。”

与隔代亲情社区少量持有物业不同，第二种开发模式——会员制医养综合体模式采取的则是全持有经营方式。李亚南表示，该类社区规模较小，大约在200亩左右，主要处于城市生活配套设施较完备的区域，直接受医疗机构资源辐射，社区具备医疗与养老两个功能，针对的群体主要是自理老人与护理老人。