“从近几年的投资人群来看，购买商铺的人群在由金字塔尖上的人群，逐渐向下移动，人群范围越来越广。”这是多年从事商业地产项目推广的业内人士张磊从商业一线观察得到的结论。

张磊介绍，城市经济水平不断提高，商业格局也发生变化，商业地产的投资人群由过去使用权与经营权为一体的生意人，逐渐转向了使用权与经营权分离的投资人，与之对应的商铺产品也开始发生变化。

2001年前后，商铺购买者大多为生意人，属于自用型购买者，商铺主要作为自己经营的场所。而2004-2005年前后，人群开始从自用型人群向自用兼投资人群转换。“随着经济的发展，一些从事物流、商业流通、工业等实体经济的经营者手中资本积累越来越多，开始有了将资金转化成固定资产的想法，于是，资金实力雄厚的经营者开始投资大商铺。”而从这个时候开始，商铺的所有权和使用权开始了分割。租金收益开始成为投资者关注的一个重要考量标准。“现在，购买商铺的人群从塔尖向下快速下滑，越来越多的平民百姓手里有了闲钱，开始买商铺，造成商铺投资热潮的加速。只要位置好，未来区域有发展潜力，有人流量，就会受到追捧。”

所有权与使用权分割的商铺

当然，随着购买人群发生变化，商铺产品也开始做出调整，以适应不同人群的投资需求。原来双层街铺面积多在200平方米以上，大额投资只适合有资金实力的生意人。而随后，南三条市场、金亿城服装批发等市场类可分割的内街商铺逐渐满足小生意人的需求。店铺面积小，可自由分割无论自用和租住，成本均在小生意人的投资范围之内，这些商铺的火爆直接助推了此类商铺价值升值和租金收益的上涨。

而近几年，随着城市综合体的崛起，可分割商铺变得更加灵活。最小可购买十几平方米的商铺，吸引了更多白领一族加入了投资商铺的大潮中。“比如，2万元每平方米的商铺，购买15平方米仅需要30万元，首付50%，只用15万就可以了，这对于普通人群来说，的确是不错的选择。”张磊说道。而同时，许多商业地产还打出带返租的政策，商铺由开发企业统一管理，定期返还购买者租金收益，降低购买者的经营风险，得到了众多小投资者的欢迎。“从最近几年开始，商铺的所有权与使用权从逐渐分离到彻底分离，发展特别快。“张磊说道。商铺产品的多样化，也成为商铺投资越来越热的一个重要原因。