8月7日，宋都股份（600077.SH）公布再融资方案，准备募资不超过15亿元，用于南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目以及补充流动资金，两个项目都是普通商品房住宅。平安证券表示，如果该方案获批，则意味着对房地产企业再融资的全面放开。

多位地产、信托业人士向记者表示，若地产股再融资放开，首先受到冲击的将是规模不小的地产信托业务。

根据中国信托行业协会统计，截至2013年二季度末，房地产信托规模余额达到8118.63亿元，比2012年底的6880.69亿元，迅速增长17.99%。

“粗略估算上市房企的信托融资规模，约占地产信托的50%。”上海一位信托业人士向记者表示，冲击会通过两个步骤来实现，首先地产信托的融资成本会下降；随后是规模的减少。

融资成本降至15%

在前两三年房地产市场红火时，地产信托曾是信托公司最赚钱的业务之一。一般而言，被动型房地产信托，其报酬率也可在2%左右，如果属于信托公司的主动管理型，其报酬率甚至可达到3%-4%左右。

“因为只有开发商才能承受较高的融资成本。”8月7日，北京一家上市房企人士向记者表示，如果股票市场再融资全面放开，首先会对信托资金成本造成冲击。

记者了解到，此前上市地产公司的信托融资成本基本在12%-24%的范围，根据每家公司、项目的条件不同有所差异。比如质地不错的项目，且信托公司与该公司长期合作，在资金不是很紧张时，12%-15%的成本都能融到资金；但如果上市房企急需资金，超过20%的融资成本也比比皆是。

上海一位地产基金人士认可这一判断。“最近，我们也在向投资者强调，今后大家可能要接受地产融资的产品收益往下走的局面。”他说，从目前行业的最新动态看，包括中小型房企的综合融资成本也开始从此前的17%-20%左右，开始下降至15%的水平。

究其原因，一是再融资如果全面放开，市场对地产现金流的担忧会进一步减少；二是上半年楼市回暖，也降低了开发商的融资风险溢价。

此外，地产信托类产品的发行规模也会受到影响。“对信托资金需求减少是必然的，但目前具体比例还不好判断。”上述地产公司人士表示，未来地产信托只有将其优点进一步发挥才能争夺份额。

比如信托资金在期限、条件要求以及方式等方面都非常灵活。对于不符合信托贷款要求的前期项目，信托公司甚至采用通过“假股权，真债权”，然后通过开发商回购退出模式提供资金。

另外，上述地产基金人士分析，未来地产信托融资类的产品可能会向地产基金的模式转变，将地产项目的债权融资方式，演变成“股权+债权”的合作方式来提高产品的收益率。“（设计成）纯债权融资的产品。因为目前地产信托产品给投资者的年化收益率在9%-12%的范围，在众多产品中属高收益类型，但随着房企的综合融资成本下降，未来信托的预期收益也会走低，对高净值投资者会逐渐失去吸引力。

上市房企融资占地产信托50%

宋都股份表示，上述两个项目属于中小套型刚性需求普通商品住房项目，符合国家相关政策和发展方向。8月2日，新湖中宝（600208.SH）也公布了再融资预案，打算募集不超过55亿元，用于在上海普陀区及闸北区的棚户区改造项目。

另外，从8月7日起，招商地产（000024.SZ）开始停牌筹划发行股份购买资产事项；冠城大通（600067.SH）也公布不超过18亿元的可转换公司债券预案，用于南京万盛世纪新城项目。还有多家上市房企近日也纷纷停牌谋划重大事项，但未披露具体细节。

“再融资一旦放开，信托公司的上市房企业务肯定会受到不小影响。”上述信托业人士向记者表示。从近三年的地产信托规模暴增看，这种担忧不无道理。

2010年以来，为配合房地产调控，上市房企提出的再融资、重组等申请方案，都未获批准。这一措施助长了地产信托规模的突飞猛进。当年一季度末，房地产信托的规模余额为2351.29亿元，占信托也规模余额的比例为10.64%。但到2010年底，地产信托的规模将近翻番，达到4323.68亿元，占比也提升至14.95%。

地产信托的突飞猛进在2011年三季度末达到颠峰，规模已达到6797.69亿元，规模占比也提高至17.24%。另外从2010年一季度末至2011年三季度末，地产信托的规模增速达到1.89倍，而同期信托资产规模增速仅为73%。

上述信托人士表示，虽然上市开发商只有140多家，但它们通过信托融资的规模比较大，粗略统计起码占地产信托规模50%以上。

“比如大型上市房企信托融资规模起码在10亿元以上，而中小开发商因实力较弱，信托也不敢多合作，每家1亿-2亿元的融资就不错。”他补充说。

不过，就在地产信托经历了井喷式增长后，监管层加大了对房地产信托的监控。2011年四季度末，地产信托规模占比应声降至14.83%，在随后的2012年、2013年，该业务转入“保兑付”的攻坚战。此后随着政信合作业务的爆发等因素影响，地产在信托资产中的占比从17.24%的巅峰，逐步下降至2013年二季度末的9.12%。

虽然占比下降，但是地产信托规模经历2012年暂时低迷后，在2013年一季度重拾升势，规模增至7701.79亿元，二季度末达到8118.63亿元，比2012年底增长了17.99%。

（来源：21世纪经济报道）