掩盖的商业陷阱

转战商业地产未能在过去十年推动宝龙地产的“做大做强”。如今，反而因为商业地产的“项目单体投资庞大、投资回报周期长、二次开发维护运营招商专业性强”等问题，让公司陷入“债务危机”。

截至2012年底，宝龙地产的总负债额高达237.08亿元。 其中，总借贷金额高达110.54亿元。当年，公司仅向银行借贷、融资而付出的利息支出就高达7.31亿元，较2011年同期的4.8亿元增长52%。这一时期，公司商业地产营收增速却远远低于融资成本的增速。

上市并未缓解宝龙地产的资金紧张局面。自2009年登陆香港资本市场后，2010—2011年两年间，公司就在资本市场上进行三次融资，先后融得约28.5亿元。2012年9月，宝龙地产又发行的10亿港元优先票据，实际上仅获得了9.945亿港元的借款。但同时又以不到两折的价格抵押股东30.24%的股权为代价。

正是看到了在商业地产把握过程中的“停滞不前、步履缓慢”，2010年宝龙地产将总部移至上海（楼盘），并开始放弃此前“只关注二三线市场”的单边经营策略，谋求向上海、天津（楼盘）、重庆（楼盘）等一线核心城市的商业地产布局。

宝龙的这种“农村包围城市”的经营策略转型，在遭遇“二三线城市商业地产”拓展不利，投入产出比再度被拉开以及一级核心城市商业项目拿地成本暴增、后期开发投入商业环境白热化背景下，资金链将面临新的考验。

进入2013年，1月初宝龙发行2018年到期的2.5亿美元11.25%优先票据，5月再度发行2016年到期的8亿元人民币9.50%优先票据，所得净额7.8亿元。这两笔高息融资均是用于现有债务的再融资。

高级会计师蒋国彪指出，“对于商业地产来说，资金链紧张虽然是常态化，但对于宝龙地产来说，如此高的负债和贷款，反映出公司商业项目开发的周期性较长，市场销售及回款不畅通，不得不通过后续的借贷等持续投入来维持。一旦资金出现紧张，将会对公司整个商业体系运营造成连锁反应”。

迷茫的宝龙模式

面对万达等同行在商业地产上的“凯歌高进”，为何宝龙地产在商业地产项目上遭遇了“增速缓慢、拓展不力、后续乏力”等尴尬境地？宝龙地产的商业地产拓展短板到底在哪里？

都说“路选多了，踩不死草。宝龙不只是路走多了，而是路走偏了”。上述知情人士坦言，“主要是宝龙过去所坚持的走‘二三线市场’路线以及涵盖‘购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际社区等多元化’商业地产模式，将宝龙城市广场这一商业地产项目运营，变成了一个庞大的商业缩合体同时，却因为选址、定位等问题未能聚集起好的城市商业氛围，让城市广场的投入产出比周期拉长，回报率也大大减少”。

事实上，近年来很多二三线城市由于受到消费能力、经济水平、城市体量等因素的限制，很难在传统的商圈之外，再建立第二、第三个新的商圈。这也是近年来拖累宝龙地产在各地城市商业广场开发过程中“前期投入大、后期回报周期长、利润少”的根源。

从2010年开始，宝龙地产决定在聚焦二三线城市的同时，战略性进入一二线城市，继续以长江流域核心区域，并扩展到环渤海、中部地区以及海峡西岸地区作为核心区域。记者看到，目前宝龙地产城市广场项目，主要集中于福建、浙江、江苏、山东、河南等省市的二三线市场。

“尽管宝龙已经开始布局上海、重庆、天津等一线大城市的商业地产项目，但宝龙进入时间已经较同行晚了很多，一些优势地块早就被对手拿下。更重要的是，当前一线大城市的商业地产已经出现泡沫化现象，这也会大大增加宝龙地产的投入产出周期。”彭雄江认为，宝龙目前已经很难在商业地产上再找到爆发性增长的动力。(来源：中国企业报）