日前，宝龙地产（01237）在青岛（楼盘）的三个城市广场商业项目的后续商业开发接连陷入困境的消息，再度将这家中国老牌的商业地产企业推向风口浪尖，也引发了今年以来人们对于商业地产“同质化、泡沫化”问题的担忧。

作为一家早在2003年就全面转战商业地产，并于2009年成为中国首家在香港上市的商业地产概念公司，宝龙地产从当年的“领跑者”变成如今的“跟随者”，其“农村包围城市”的发展路径和“商业地产、住宅地产、旅游地产”多元一体化的商业模式，在商业地产遭遇外部经济困局、投入产出周期长时，便遭遇“成长烦恼”：发展速度缓慢、资金链紧张等问题。

这同时给近年来全国全面出击的商业地产从业者们提前“敲响警钟”。

未竞的百亿梦想

在万达正朝着千亿目标快速迈进时，宝龙却接连遭遇百亿目标的“成长天花板”。

如今，“2013年超百亿”的目标醒目地出现在宝龙地产的官方网站上。不过，公司日前公布的2013年上半年业绩却显示：今年1—6月份累计实现合同销售金额约为29.42亿元。这距离全年超百亿元的目标尚有七成多的差距。

一位知情人士向记者透露，“早在2010年实现62亿元销售收入后，宝龙地产便于2011年提出超百亿目标，力争达到110亿元。当年公司仅完成54.8亿元目标。2012年公司公布的收入为58.71亿元，离百亿目标相距甚远。显然，要在经济环境并不理想的2013年，实现百亿元目标还是一个未知数”。

早在2002年，宝龙地产董事局主席许健康便敏锐地把握到国家政策方向，决定投身商业地产领域。一位常州（楼盘）宝龙城市广场的招商人员透露，“宝龙是中国最早进军商业地产的企业。当时许主席以政协委员身份参加全国两会后，认为城市化及经济快速发展，会给商业地产带来前所未有的机遇。所以，他回到公司就决定将所有事情都放开，全力以赴做商业地产。”

在商业地产上，宝龙地产显然是“起了一个大早，赶了一个晚集”。从2003年全面开启从住宅地产向商业地产转型大幕后，截至2012年底，10年时间过去了宝龙地产在全国仅有13个城市广场投入运营，还有20多个项目还处在投资、开发阶段。与此同时，宝龙自营的百货、旅游等项目也未能成为公司发展的骨干业务，还在发展起步阶段。

宝龙地产2012年业绩报显示：公司商业地产销售收入为17.29亿元、住宅地产销售收入为32.45亿元，商业地产份额占比不足30%。对此，产经评论员彭雄江认为，“宝龙地产是与万达同时期发力商业地产的企业，如今却被万达远远甩在身后，这说明公司在商业地产开发过程中的商业模式和拓展路径出现了问题，没能把握中国商业地产爆发的主通道”。

掩盖的商业陷阱

转战商业地产未能在过去十年推动宝龙地产的“做大做强”。如今，反而因为商业地产的“项目单体投资庞大、投资回报周期长、二次开发维护运营招商专业性强”等问题，让公司陷入“债务危机”。

截至2012年底，宝龙地产的总负债额高达237.08亿元。 其中，总借贷金额高达110.54亿元。当年，公司仅向银行借贷、融资而付出的利息支出就高达7.31亿元，较2011年同期的4.8亿元增长52%。这一时期，公司商业地产营收增速却远远低于融资成本的增速。

上市并未缓解宝龙地产的资金紧张局面。自2009年登陆香港资本市场后，2010—2011年两年间，公司就在资本市场上进行三次融资，先后融得约28.5亿元。2012年9月，宝龙地产又发行的10亿港元优先票据，实际上仅获得了9.945亿港元的借款。但同时又以不到两折的价格抵押股东30.24%的股权为代价。

正是看到了在商业地产把握过程中的“停滞不前、步履缓慢”，2010年宝龙地产将总部移至上海（楼盘），并开始放弃此前“只关注二三线市场”的单边经营策略，谋求向上海、天津（楼盘）、重庆（楼盘）等一线核心城市的商业地产布局。

宝龙的这种“农村包围城市”的经营策略转型，在遭遇“二三线城市商业地产”拓展不利，投入产出比再度被拉开以及一级核心城市商业项目拿地成本暴增、后期开发投入商业环境白热化背景下，资金链将面临新的考验。

进入2013年，1月初宝龙发行2018年到期的2.5亿美元11.25%优先票据，5月再度发行2016年到期的8亿元人民币9.50%优先票据，所得净额7.8亿元。这两笔高息融资均是用于现有债务的再融资。

高级会计师蒋国彪指出，“对于商业地产来说，资金链紧张虽然是常态化，但对于宝龙地产来说，如此高的负债和贷款，反映出公司商业项目开发的周期性较长，市场销售及回款不畅通，不得不通过后续的借贷等持续投入来维持。一旦资金出现紧张，将会对公司整个商业体系运营造成连锁反应”。

迷茫的宝龙模式

面对万达等同行在商业地产上的“凯歌高进”，为何宝龙地产在商业地产项目上遭遇了“增速缓慢、拓展不力、后续乏力”等尴尬境地？宝龙地产的商业地产拓展短板到底在哪里？

都说“路选多了，踩不死草。宝龙不只是路走多了，而是路走偏了”。上述知情人士坦言，“主要是宝龙过去所坚持的走‘二三线市场’路线以及涵盖‘购物、游乐、旅游、娱乐、美食、文化、健康、运动、商务、国际社区等多元化’商业地产模式，将宝龙城市广场这一商业地产项目运营，变成了一个庞大的商业缩合体同时，却因为选址、定位等问题未能聚集起好的城市商业氛围，让城市广场的投入产出比周期拉长，回报率也大大减少”。

事实上，近年来很多二三线城市由于受到消费能力、经济水平、城市体量等因素的限制，很难在传统的商圈之外，再建立第二、第三个新的商圈。这也是近年来拖累宝龙地产在各地城市商业广场开发过程中“前期投入大、后期回报周期长、利润少”的根源。

从2010年开始，宝龙地产决定在聚焦二三线城市的同时，战略性进入一二线城市，继续以长江流域核心区域，并扩展到环渤海、中部地区以及海峡西岸地区作为核心区域。记者看到，目前宝龙地产城市广场项目，主要集中于福建、浙江、江苏、山东、河南等省市的二三线市场。

“尽管宝龙已经开始布局上海、重庆、天津等一线大城市的商业地产项目，但宝龙进入时间已经较同行晚了很多，一些优势地块早就被对手拿下。更重要的是，当前一线大城市的商业地产已经出现泡沫化现象，这也会大大增加宝龙地产的投入产出周期。”彭雄江认为，宝龙目前已经很难在商业地产上再找到爆发性增长的动力。(来源：中国企业报）