三年来首个指向房地产开发项目的再融资预案出炉，与监管层对于政策口径的再释义，已经传达了新信号。

  事实上，资本市场已非常熟悉这条口径的内容：根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发【2010】10号文)和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

  “我会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，我会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。我会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率”。监管层表态始终如一。

  6月28日首次回应以来，这条口径被再三琢磨，而其实际指向，则众说纷纭。

  在监管层人士看来，该口径表达的并非目前证监会不进行相关涉房上市企业的再融资审核，而是指向“在进行相关审核时”。其改变意味浓厚。这意味着，证监会接受涉房企业的重大资产重组、再融资和IPO申请。

  如将视线拉回2010年，可以发现其中的变化。2010年10月15日，证监会发文指出，为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

  此后，一度传出有房企重组进展的情况，证监会也出面澄清只是对存量的申请按既定程序审批，并未接受新申请。

  对于再融资申请，证监会的口径则一直维持在要征求国土部意见的基础上，并已与国土部在2010年底建立联动机制。但2010年以来，众多房企再融资预案终止实施，相关上市公司鲜再提预案，涉房上市企业的再融资申请呈现实质性暂停状态。

  根据监管层的近期变化，涉房上市企业的再融资已可申请，新湖中宝的公告也证实涉房企业投向房地产开放项目的再融资运作已有新进展。

  第二点关键在于再融资的投向标的。

  上述监管层人士指出，证监会政策口径中指向的国务院2010年国十条与2013年新国五条政策，涉及的是居民住宅业务为标的的再融资等上市公司资产运作计划。新湖中宝投向的是棚户区改造业务，这与国务院相关调控要求中的调控标的居民住宅业务不是同一个范围。

  8月2日，一位沪上券商策略研究部人士对记者指出，新湖中宝的案例意味着未来房企的再融资或是有条件开闸，或对棚户区改造等保障性住房项目的标的开闸。

  另一方面的信息也在佐证资本市场对于房企融资政策有条件开放。3月15日，证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定》。此后，房地产资产证券化项目涌现，海印股份公布商业地产项目资产证券化的意向。

  据记者从券商处了解，已有房企着手准备相关资产证券化项目，但标的并非居民住宅类项目，而是商业地产和保障房等不在地产调控政策范围内的项目。

  虽然案例与监管层口径都已给出足够的想象空间，但房企再融资是否开闸、证监会在贯彻房地产政策方面的尺度把握究竟如何，仍需待新湖中宝等案例的进一步进展而定。

  上述监管层人士指出，房地产调控政策的执行落实需要多部门的配合执行。

  “证监会一直在接收材料，但要经国土部意见征求程序。”一位上市房企人士指出。这或意味着，新湖中宝能否通过国土部的征求意见程序，将是房地产再融资政策走向的关键风向标。

  作者：杨颖桦