据中国经营报报道，打破融资瓶颈的万科，步伐开始越来越大。“商业”“地王”等关键词，近期频频与万科画上等号。稳健隐忍多年的万科，似乎要甩开膀子大干一场。

记者注意到，万科正在将其从产品供应商角色转化到配套服务商的角色，甚至表示如有必要会经营垃圾厂。面对着庞大的商业王国，万科身前是崎岖小路还是康庄大道？

战略调整

7月26日，深圳前海第一次出让土地。早在6月底，万科总裁郁亮早早地就宣布，不会错过参与深圳前海土地开发的机会。“每一块地都不会放弃，而且不再是以往的合作方式开发，而是独自开发。”郁亮表示。

如果放在两年前，标榜“只做住宅、不拿地王”的万科，很少会出现在此类土地拍卖会上。此次前海出让的两块地均为商业性办公用地，这显然有悖于郁亮曾经强调“只做为住宅配套的商业”。

另一方面，前海两项目投入巨大。尽管地方政府为了让前海“首拍”更为顺利，此次前海两块土地的起始楼面价均不到1.1万元/平方米。但根据出让规则中的承诺，开发商除去地价的投资强度不能低于1.5万元/平方米，这一成本大大高于一线城市甲级写字楼的投入。

换言之，万科即使以底价拿下这两个项目，项目的总投资额也分别高达83亿、114.53亿元。另外按照规定，这两宗地块还要向政府无偿移交办公面积5.16万平方米及8.86万平方米。将此成本再摊分至开发商所持有的面积，开发商的投入会更高。

事实上，这类项目与万科快速周转的发展模式相矛盾以往的万科通常会选择放弃或者寻找合作者共同开发。但此次郁亮誓言旦旦，万科开始重新调整其发展策略。

“我们(以往)狭隘地理解了专业化。”郁亮表示，经过多次检讨后，万科将自己重新定义为“城市发展的配套服务商”。郁亮认为，对万科而言，实现世界级优秀企业的路径和未来定位，将是从产品供应商角色转化到配套服务商(满足城市发展中居民日常生活需要的社区功能)的角色。

在外界看来，通过这种角色转型之后，万科不仅能突围由于传统住宅需求量萎缩而带来的困境，而且也可以让万科尽早打开投资思路，找到新的营业增长点，让企业能获得更多元化、更长期的发展。

频做地王

在郁亮眼中，原本的万科纯住宅的发展模式与城市发展脱节。万科早期是靠郊区大盘成功，但现在即便在城乡结合部，纯住宅用地也越来越少了。2008年，万科放弃了深圳湾大运会春茧项目的招标，而其后中标的华润地产恰恰是凭借这一项目，取代了万科成为深圳房地产市场上的老大。

显然，此次深圳前海的“金融中心区”，万科再也不愿错过。

如果深圳只是万科“配套服务商”战略的小试牛刀，那么上海(楼盘)就是万科新战略的综合“试验田”。

7月23日，万科上海分公司发布了万科上海崭新发展战略，宣布要用5到10年时间，将上海万科从一家传统的住宅开发商建设成为全区域、全品类、综合性的城市主流开发商。“未来几年，万科在上海的投资手笔将是空前的。”上海万科总经理孙嘉如此表示。

按照规划，万科在上海住宅产品将争取产品的全面性，从适合大学毕业生的小面积房源，到适合家庭首次置业的温馨产品，以及适合三代同堂的家庭产品，乃至高端别墅产品、养老住宅产品，万科上海要做到全产品链覆盖。

而在商业方面，上海万科将在虹桥商务区、七宝国际、陆家嘴商务区和南站商务区内推出十大商用项目。显然，商业项目是万科近年重点布置的区域。尽管郁亮一再表示：“在网购时代，商业购物中心是越来越受打击的，所以万科对此非常慎重”。然而2012年万科在全国拿下的纯商业用地已达到122万平方米，此外万科还拥有数倍的商业综合用地。

而2013年，万科发力显然更甚往昔。2013年7月初，万科参与竞拍上海张江高科技园区四幅地块，最终在中海、保利、招商等多家房企竞夺中，万科经过323次竞价成功以总价48.7亿元胜出，创下年内上海总价地王。而一周之前，万科在重庆(楼盘)也问鼎了该市年内总价地王。

 7月8日，万科又在广州荔湾区拿下一幅商业金融用地，折合楼面单价达19636元/平方米，刷新了该区域的单价纪录。这三幅地王地价合计达到了108亿元，来势汹汹的万科让华远地产董事长任志强在微博上言道：“谁说万科不地王”。

对于外界的议论，万科董秘谭华杰表示，在万科看来，所谓地王是指地价中含有较多预期成分只有房价在短时间内大幅上涨才有盈利的项目，即所谓“面粉贵过面包”的土地才叫地王。“而总价最高或单价最高，不是"地王"的判断依据。”谭华杰认为。

加投服务业

总体而言，万科这两年在土地市场一扫颓势，2013年1~6月，万科新增43个项目，合计支付地价款283亿元，加上7月的快速出击，2013年前7月万科土地价款超过400亿元，超过了2012年同期。

事实上，2012年万科在土地市场上已经相当积极，2012年全年万科花了721.6亿元储备土地，而2011年万科购地总金额仅为457亿元。而万科的积极扩张源于其资金充裕。“行业钱最多的就是我们，目前资金几百亿元是有的。”对此，郁亮并不讳言，他甚至表示，因为持有很多现金，他还屡屡被股东批评资金效率低。

显然万科很享受这种幸福的烦恼，7月16日，标准普尔对万科置业香港有限公司的一份评级报告显示，万科香港正准备发行一笔20亿美元中期票据。直至目前为止，万科仍未透露该债券的具体细节，但评级机构标普及穆迪均予以稳定评级。

穆迪副总裁曾启贤表示，这一中期票据计划有助于万科于海外发行中、长期债券，从而提升其债务到期状况。2013年3月万科置业(香港)就发行了8亿美元的5年期定息债券。

在拥有庞大资金的同时万科也正在积极扩张，但郁亮认为，中国房地产的“天花板”很快就到了。“未来10年，中国住宅需求量会稳定下来，甚至会萎缩，中国房地产市场规模大概为10万亿元，按照如今每年1000万套住宅计算，10年内可能遭遇传统意义上的"天花板"。”在郁亮眼中，这也是万科寻求新定位的动因，“万科的目标是跟这个城市同步发展，如果有必要，万科甚至可能会经营垃圾厂。”

事实上，在万科上海的战略试验中，其中一个重要的战略是加大服务业的投入，包括打造包含文化中心、服务中心、健康中心、商业中心、云中心五大特征的美邻中心；睿管家物业将涵盖订车、订票、居家保洁、物流送餐等一键贯通的服务。

另外，为配合上海智慧城市的打造，上海万科物业与中国电信签订协议，打造智慧社区的设施和服务，争取实现远程医疗、社区电商、远程教育等社区服务。

而记者了解到，早在2011年，上海万科的物管就尝试推出一系列的家庭服务，当时万科在上海的社区项目就有20个，涉及2.8万户家庭近10万人口。乃至当年就有上海的家政公司表示，如果万科全面铺开，其规模肯定是上海最大。

“万科的一个巨大优势就是现有的客户，这也意味着未来将有更多的潜在客户。”在业内人士的眼中，郁亮在下一盘更大的棋。