【地产中国网 独家报道】日渐深入的房地产调控在改变着整个行业生态的同时，也逐渐改变着京城高端住宅市场的格局。在这个过程中，高端住宅产品的分层日渐显著，位于城市核心区的顶级住宅价值更加凸显。8月1日，由地产中国网主办的“禧瑞都·天禧启动仪式暨CBD核心区大宅价值新论主编沙龙”在京举行，首创集团董事长刘晓光、首创置业总裁唐军与来自主流网络媒体、财经媒体、都市报、行业杂志的10大主流媒体主编们齐聚一堂，对京城顶级住宅的格局、价值与市场趋向进行深入探讨。

京城高端市场升级、增量、回暖

随着孙河开发用地的有效供应及地价的不断攀升，该区域下半年或将为北京增添3个单价十万元以上的新盘。位于CBD京广中心对面、CCTV大楼之侧的禧瑞都楼王级产品“天禧”也将于近期入市。据相关机构不完全统计，北京目前单价超过十万元的顶级住宅项目有12个。相比去年，京城的高端市场规模在迅速扩大。

与供应量快速增长同步，高端物业的价格标准也在抬升并开始分层，单价5万元以上、单套总价在1千万元以上是高端物业的门槛，高端物业中单价10万元以上、单套总价4000万元以上的入列“顶级物业”。

根据业内统计，目前顶级公寓类新盘基本分布在北京的内城核心区。今年3月底，“国五条”细则的出台对高端市场带来了巨大的冲击，预售审批管制令高端市场“一证难求” ，市场短期内陷入观望情绪，“出走”海外置业的人数大增。但随着几个高品质项目的入市，市场很快升温，仅京西一大宅项目上半年揽金就超过30亿元。

有机构统计数据显示，上半年北京千万级高端住宅的成交套数为1415套，成交金额226.26亿元，相比于2012年同期分别增长七八成。其中，千万级以上的公寓成交量和成交额同比均翻番。

“北京的豪宅是不能拿普通市场的眼光去看待的，尤其是核心区的高端物业，这些物业面对的是全中国甚至是全世界的购买者，所以绝对不能凭借刚需市场的变化来对其进行判断。”北青集团整合营销中心副主任全伟在参加“禧瑞都·天禧启动仪式暨CBD核心区大宅价值新论主编沙龙”时谈到。

 “土地的限量供给导致城市资源的稀缺，在此背景下，房地产仍然是最稳定的投资需求，而支撑这个需求的是庞大的漂移在金融体制外的隐性资金以及社会收入分配拉大带来的永远存在的高端购买群体。另外银行存款利息率低、股票长期低迷不振，也将投资需求转向了房价较为稳定、房屋安全可靠保值增值、省心省力无需长期后续管理的房地产。”发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁在一个公开论坛上的分析很好诠释了高端物业热销行情的背后成因。

城市核心稀缺大宅成为终极置业首选

今年以来，来自资产保值和改善居住品质两方面的强劲需求与购买资格的限制直接推动着高端市场格局的变化。

一方面，随着现有产品的不断消化和后续土地供应的匮乏，位于城市核心区的高端住宅日渐稀缺，价格被动推高、产品向顶级住宅看齐；另一方面，不少新兴板块高端物业势头强劲、迅速崛起，以产品优势和价格优势吸引大批改善型居住人群，从而逐渐占据市场成交的主体。由此也推动了高端市场的分化，单套总价4000万以上基本成为顶级物业的评判标准。

“尽管近两年来新兴板块在高端市场中所占比例比较大，但仍然是以改善型客户为主，真正的终极置业者仍然还是会选择核心区的顶级住宅，因为对于这些金字塔顶尖人群而言，置业不仅仅用于单纯的居住，更多的是资产配置方式，对稀缺资源的占有带来的满足感，以及其所带来的身份象征和圈层平台意义，这往往是高端置业客户最为看重的价值所在。”某资深高端住宅业内人士认为。而购买资格的限制，让更多实力消费人群在购房时选择一次到位。

以首创置业的禧瑞都项目为例，其所处的CBD核心区不仅聚集了中国尊、国贸三期以及新央视大楼等世界级城市地标，更融汇了众多高端生活资源和顶级的商务、商业、文化等资源。从其所处区域的高端市场状况来看，CBD核心区已经没有新的土地供应，住宅供应量更是非常有限，原本已是稀缺品。加上原区域供应多数是200平米以下的户型，400平米左右的平层大宅极为稀缺。而禧瑞都即将推出的57套顶级住宅“天禧”均为400平米左右的大户型，填补了市场的空缺，为稀缺地段的稀缺产品，也是成功人士入住CBD核心区的最后机会。

“从城市的发展来看，北京正在向世界城市升级的过程中，作为未来世界城市的商务中心区——CBD的住宅价格若放到世界平台上去对比，会发现其实是处在一个价值洼地的状态，无论和欧美比还是和香港比。作为CBD区域唯一在售的平层大宅，将天禧的地段、品质和价位放到国际平台上去比对会发现，价值是被大大低估了。换言之，未来核心区物业的增值空间还会很大。”地产中国网总编辑谢红玲表示。

《新地产》主编张文豪对禧瑞都新品天禧给予了高度的评价：“禧瑞都可谓最具有北京核心优势的高端物业，它最能体现北京作为政经中心的特点，其价值提升的过程也让大家对北京的高端住宅有了一个重新认识，房地产已经不止是一个‘地段’的生意，更是一个‘时间’的生意、‘心态’的生意，天禧更将成为‘时间的玫瑰’。 这样的产品不光别人难以复制，就是企业自身也难以复制，因为每一个城市都有自己的核心禀赋。”

禧瑞都·天禧承载“首创梦”

“城市核心区的高端住宅一直是我们开发的居住类产品的重点，因为无论是在中国还是在世界其他国家，在城市核心区拥有一套顶级高端物业几乎是每一个成功人士的梦想，所以伦敦海德公园周边顶级高端住宅能卖到70多万元/平米，巴黎凯旋门的高端住宅一套起价便在1.5亿，纽约曼哈顿的高端住宅能卖到6万美金一平米。中国也一样，北京作为世界级的城市，其高端住宅已经超出了商业的属性。所以，未来首创置业将继续关注北京、上海、广州等一些大城市黄金地段、富人区的地块，努力为成功人士建立一个个平台，来实现他们的梦想，与此同时，这也关乎首创成为顶级城市运营商的梦想。”首创集团董事长刘晓光在“禧瑞都·天禧启动仪式暨CBD核心区大宅价值新论主编沙龙”上表示。

      “首创对高端住宅消费者这个群体的需求有很深的理解，这类物业对成功人士的吸引力首先是对稀缺资源的占有，其次是满足他们对城市繁华与舒适居住的双重需求，第三是为他们的成功提供证明。天禧是禧瑞都最高端的物业，它可谓是CBD的会客厅，我们通过项目见证了CBD的发展过程。所以我们在打造项目的过程中努力与CBD的定位相适应，要对得起这块有价值的土地，为CBD负责，为未来的客户和市场负责，这也是首创置业作为企业的社会责任。”首创置业总裁唐军表示。

首创朝阳公司总经理贾宜良则提出，禧瑞都是首创置业帮助金字塔尖的成功人士实现他们生活梦想的地方，它提供给高端阶层的不仅仅是城市核心区最为优质的居住物业，更是一种高端圈层需要的生活方式。“这种生活方式有两方面的含义，一是居住在城市的最核心地段，能实现生意和生活的瞬间转换；二是享受并拥有最顶级的教育、生活配套资源。禧瑞都作为屹立于繁华之中的顶级高端住宅，在这两方面都有着完美的体现。”

据项目副总邹双喜在“禧瑞都·天禧启动仪式暨CBD核心区大宅价值新论主编沙龙”上透露，禧瑞都·天禧样板示范区预计8月底精彩亮相，值得期待。