在开发商内部的一份销售记录上显示，确实有几十套房子已经被内部认购，都是有名有姓的关系户。

因五羊新城板块少有新楼盘推出，且东山月府带省一级学位，所以备受买房者关注。

连日以来，不断有市民向南方日报投诉，称位于越秀区五羊新城板块，带省一级学位东山实验小学的楼盘东山月府捂盘惜售，大搞内部认购，每平方米叫价5万元-7万元不等，有的房子即使没有拿到预售证，也已被抢购一空，购买者多为官员商人等关系户。

记者调查得知，该项目由广州丰伟房地产开发有限公司开发，占地面积仅5934平方米，项目分A、B两栋高层洋房，开发商推出的是B栋41层住宅。该幅地块被闲置时间已长达16年之久，3年之前还是个停车场，如今变成“豪宅”。开发商早在大半个月前就拿到了28套房子的预售证，但却迟迟不开盘，只对官员、商人等关系户实行内部认购。

代理东山月府销售业务的广州保利地产代理有限公司高级置业顾问称，要有关系才能认购，如果要认购领取了预售证的28套房子，每套房子要先下20万元定金，如果要认购其他没有领到预售证的楼房，则要交二三百万的认购费（合同称为“装修费”）。开发商内部的一份购房销控表中显示，确实有几十套房子被人内部认购，购买者多为官员和商人。

投诉

开发商捂盘大搞内部认购

广州要求楼盘在取得预售证10天内必须开盘销售，否则算是捂盘。但自7月19日东山月府取得共28套住宅的预售许可证以来，至今快半个月了仍然没有对外开盘销售。市民去买房，有好心的销售人员悄悄提醒他们，“这个地段房子太火爆了，开发商是不会拿出来公开销售的，现在买房要找关系，至少要找开发商老总或是政府高官。”

家住五羊新城的寺右村村民陈先生投诉称，东山月府项目位于越秀区寺右新马路寺右中街20、22、24号地段，早在3年之前还是临时停车场。地块原属他们寺右村村民，五羊实业收购该地块，宣称跟他们合作开发，共同建设一个楼盘，承诺能够给村里带来福利。但是五羊实业根本没有开发的资本，这块黄金宝地就一直荒芜着。后来，广州丰伟房地产开发有限公司又收购了这块地块，但是却迟迟不动工。

“开发商说，房价一定会一直涨下去，到时候涨到六七万元的时候再开发，绝对能够赚大钱。”陈先生说，从2011年开始，在政府的多番催促之下，开发商终于动工了。2012年初，房子终于建好了，村民也盼望着能够在附近买一套房子。当年下半年，保利进驻销售此楼盘，并开放了样板房，当时就传出要开盘，但对外吹风价却一涨再涨，从去年的3.5万元/平方米，到目前的5万元/平方米。其附近达20年楼龄的楼梯楼对外售价1.6万到2.2万元，电梯楼从2.8万到3.2万元。

陈先生介绍，村民们过去看楼时，销售笑脸相迎，但是委婉地告诉他们，没有领到预售许可证，开盘时间没有定。7月19日，有村民在阳光家缘网发现，广州市国土房管局已经给东山月府发放了28套房子的预售许可证。“这样总可以开盘了吧！”村民们又兴奋地过去买房，结果开发商仍然告诉他们，还是不能够买。有好心的销售人员悄悄提醒他们，“这个地段房子太火爆了，开发商是不会拿出来公开销售的，现在买房要找关系，至少要找开发商老总或是政府高官。”

“市国土房管局相关负责人曾经表示，广州要求楼盘在取得预售证10天内必须开盘销售，否则算是捂盘，将要求其进行整改，立刻对外销售。”陈先生说，他后来专门查询了国家相关条例，得知按照我国法律法规，对未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售的，房管部门必须责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品房网上签约。对拒不整改的，将依法从严查处，直至取消其开发企业资质。但是他们向广州国土房管局投诉多次，均没有任何效果。陈先生还质疑，开发商将没有批准预售许可的房子拿出来内部销售，涉嫌严重违法，而众多官员等内部关系户都争相抢购天价豪宅，不少还是一次性付款，这里面可能涉及贪腐。

陈先生说，根据住建部《关于进一步加强房地产监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号），“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用，不得参加任何展销活动”。主管部门表示，他们将会对此事进一步进行核实，如果确实存在这种情况的话，将按照相应的法律法规处理。据介绍，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，擅自预售商品房，由县级以上房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收全部违法所得，并处以已收取的预付款的1%以下的罚款。

售楼部

“没有关系，即使一次性付款也不卖”

“没有关系，即使一次性付款也不卖”

售楼小姐称，“实在不好意思，我们这里只内部认购，没有关系的客户，即使有钱一次性付款开发商也不会卖。”记者在现场看到，有客户当场就下了几百万元的定金，内部认购了一套高层住宅楼。高级置业顾问介绍，他们楼盘确实大半个月前就领到了28套的预售证，但目前不打算开盘，因为内部认购十分火爆。

昨日，南方日报记者从广州市国土房管局获悉7月19日，东山月府6层-20层的B栋双楼层（除开14层以外）取得了共28套住宅的预售许可证，政府指导价从3.2万到3.3万不等。但是截至昨日晚上，广州丰伟房地产开发有限公司仍然没有对外发售。

前日，记者来到东山月府售楼部，销售人员热情地接待记者，但是却回复记者称，现在只能够看样板房，不能够买房，因为还没有卖楼。记者坚称要一次性付款购房，但是售楼小姐称，“实在不好意思，我们这里只是在内部认购，没有关系的客户，即使有钱开发商也不会卖。”记者发现，有客户看完房后，售楼小姐给他选房号，预售范围之外的都能够随便选择。并且有客户当场就下了几百万元的定金，内部认购了一套高层住宅楼。

昨日，记者打着某某老总的朋友旗号再次来到售楼部，受到了售楼小姐不一样的对待。“都是关系户，都要抢疯了，干了这么多年，还第一次遇到这种情况，到现在都没有时间对外开放，内部人都定不完。”代理东山月府销售业务的广州保利地产代理有限公司高级置业顾问称，楼盘早就开始内部认购，分分钟成交一套。高级置业顾问收回未开盘的说法，坦言告诉记者可以先看样板房，再直接进行内部认购。

在开发商内部的一份销售记录上显示，确实有几十套房子已经被内部认购，都是有名有姓的关系户，后面还用括号备注着其单位，很多人都是某某总，以及官员关系户。“如果这28套都内部认购完了，我们就不会对外预售了，等第二期预售证拿到之后，也是优先内部认购，如果内部选完了，也不会对外了。”高级置业顾问介绍，他们楼盘确实大半个月前就领到了28套的预售证，但目前不打算开盘，因为内部认购十分火爆，开发商还有百余套房产可进行优先内部认购，目前已成交几十套，这些成交的内部认购房在开盘之后不会参与公开销售。

高级顾问介绍，如果在6层-20层间的双层楼（在拥有28套预售许可证的房源）有看中的房产可按正常认购手续，缴纳20万元的定金，再交装修款，最后再交首付。开发商直接可以跟认购者签订认购书，然后签订购房合同进行网签。“如果这28套房子里没有你喜欢的，你也可以看高楼层的，但是没有预售证的这些楼层要先交清装修款，等预售证下来之后直接通知您过来给首付。”高级置业顾问介绍，东山月府是省一级东山实验小学的学位房，很多内部领导、内部员工，包括老板的亲戚朋友都很喜欢这个楼盘，21层至25层都已经被内部认购完了。

揭秘

阴阳合同变相涨价，买房要先买装修

记者调查发现，有预售许可证的28套房源中（位于6层-20层间的双层楼），内部认购时可按正常手续，缴纳20万元定金，再交装修款，再交首付。没有预售证的这些楼层要先交清装修款（多达几百万元），再与开发商签订协议确认客户所认购的房号，开发商保证为其预留该房产直到预售证获批。销售人员介绍，21层至25层都已经被内部认购完了。

南方日报记者拿到了东山月府楼盘的一份房屋价目表，其中显示，这个楼盘最便宜的房子都达到了近5万每平方米，多数单元在5万多到6万元之间，而最贵的高层楼层甚至叫价7万多元每平方米。

保利高级置业顾问介绍，由于政府要拉低房地产的市场均价，所以对于市区内的楼盘预售批准一次性不会太多，都会分批预售，以此降低成交量防止均价被拉高。然而这却给房地产商有机可乘，利用房源短缺的形势给关系户营造一种优先选房的优势，促成内部认购。

“政府给的指导价格是3.3万到3.5万元每平方米之间，但是这个地段的房子怎么可能会是这个价格呢，只好上有政策，下有对策了。”高级置业顾问介绍，4月22日，广州市国土房管局对广州各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求商品住宅预（销）售前，房地产开发企业应办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。未办理网上价格申报的，或申报价格过高且不接受国土房管部门指导的，暂不核发预售许可证。超过申报价格销售的，暂停网上签订商品房买卖合同。

开发商为了迎合政府对房地产的调控，就搞阴阳合同，比如卖7万元每平方米的房子，开发商就跟关系户签订每平方米3万多元的购房合同，也就是政府指导价格，其他3万多元就以“装修款”的形式再签订一份合同。东山月府的装修合同，就根据每套房子的差价多少决定，一般都要几百万元。装修款也可用按揭贷款的方式支付，但是由于筹款费时，将会影响订房时间。对于28套预售范围之外房产，装修款费用需一次性缴清，“我们会给你一个房号，等预售证发出来了就会马上通知你过来给首付”。

有内部人士透露，其实开发商带精装修的房子，每平方米的标准顶多每平方米5000元，但是开发商均是按照每平方米2万元以上的装修费用征收，价格远远高于市价。高级置业顾问称，由于没有预售证，内部认购28套预售范围之外的房产不能签订合同，也不能收取定金，但关系户要认购房子，就得缴纳从几百万元不等的精装修款，再与开发商签订协议确认客户所认购的房号，开发商保证为其预留该房产直到预售证获批。

开发商

曾被列入老赖黑名单

记者调查发现，2006年，东山月府楼盘的开发商广州丰伟房地产开发有限公司被广州市建委列入了黑名单。建委对其作出了“信用不良单位，暂停开发资质年检，用地手续不予办理”等处罚。

广州丰伟房地产开发有限公司相关人员则称，这个楼盘的地块是他们公司1994年购买，确实一直没有开发，当时主要是有纠纷。最近几年房价上涨，他们公司对地块进行了开发，楼盘地段就值5万元到7万元，但是政府只给网签3万多元。而市中心的土地价格一直在涨，产品不可能越卖越便宜。他们这是一种打擦边球的办法，两份合同是他们第一时间能想到的策略，广州很多楼盘也是在这样做。

该人员表示，有购房者曾经向广州国土房管局投诉，指出有开发商以装修合同补差价。但是广州市国土房管局明确表态称，对于开发企业提出另签价格协议的行为，可以认为是要约行为，购房者可结合自身需要自主决定是否签订，由此引发的纠纷属于民事纠纷，双方届时可本着开诚布公的态度充分协商解决纠纷，协商不成的，可通过司法途径解决纠纷事宜，以维护自身合法权益。

行业潜规则

购房+装修合同，让3.3万变7万

在国五条广州细则落地后，广州市新建商品房在新盘取得预售资格时，政府将对价格进行管理和引导，新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格。如果房地产开发商不接受指导，就不发放预售许可证。但开发商拆分合同造成的变相涨价，借此规避了调控手段，以各种形式追求利益最大化。

拆分合同这种变相涨价的方法，在广州市已不鲜见，尤其在一些市中心高房价区，比如珠江新城等地段。客观上来说，拆分合同因为分离了一些房价，也会让消费者少缴一些契税。但相对来说，风险也很明显，房屋的装修质量很可能成为日后维权的重点。

在实际操作中，开发商往往会跟购房者签订补充协议，其中明确规定，购房者已对开发商的样板与本协议约定的总费用进行了充分考量，确知较通常市场价格偏高，但鉴于开发商的品牌价值、技术、设计、服务理念等因素，购房者认为公平合理。购房者完全同意并没有任何异议自愿接受本次装修协议中发生的各项费用。

此外，协议还规定，样板间的装修质量不能作为交付依据，这实际上就帮助开发商规避了维权的风险。金卡律师事务所律师张兴斌称，按照广州版国五条细则规定，广州市个人转让房屋所得，如不满足相关条件，将严格以转让财产收入额减除财产原值和合理费用后的余额，按照20%税率计算纳税。那么，在购房者以后转让房子时，将征收巨额重税。

案例

以29楼的三室两厅131平方米的户型为例，总价为718万元。其中，购房款合同费用438万元，约3.3万元/每平方米。

装修款合同费用280万元，约2万元/每平方米。

闲置16年，终于等成了“黄金宝地”

时间表

1.1994年，开发商买下此地。

2.1995年，拿到广州市国土资源和房屋管理局的《建设用地批准书》。

3.2006年，东山月府楼盘的开发商广州丰伟房地产开发有限公司被广州市建委列入了黑名单，建委对其作出了“信用不良单位，暂停开发资质年检，用地手续不予办理”等处罚。

4.2010年4月14日，广州市国土资源和房屋管理局同意其延期一年动工，但在延期动工的批准书有效期内，该地块却仍然纹丝未动。

5.2011年3月3日，广州市国土资源和房屋管理局又再度下达了催促动工的“最后通牒”。

6.2011年，楼盘开始动工，最初报建名为“御景台”，目前易名东山月府。

7.2013年7月19日，拿到了共28套住宅的预售许可证。虽为一手物业，但产权缩水至50年。

开发商违规之处

记者从多方采访获悉，开发商存在以下违规之处：

1.一直闲置16年，其中，政府多次要求其加快办理动工前的审批手续，尽快动工建设。

2.至今快半个月了仍然没有对外开盘销售。广州要求楼盘在取得预售证10天内必须开盘销售，否则算是捂盘。

3.开发商只对官员和老板等关系户才搞内部认购，对于未取得预售许可的楼房，开发商也进行预售，以装修款形式向买受人收取或变相收取几百万元不等的费用。

4.政府指导价是3.2万元到3.3万元，但是开发商对外叫价5万元到7万元不等，严重对抗国家对房地产市场的宏观调控政策。

5.开发商搞霸王条款变相涨价，买房必须买装修，高于指导价则用装修合同补上。装修标准最多5000每平方米，但实际上这里每平方米却强卖2万元以上。