秒杀北上广深 成都200米以上写字楼超30个

来源:地产中国网 2013-08-01 09:54:00

(来源:搜房网)成都是一座来了就不想离开的城市,现在,成都更是一座来了把你脖子望酸的城市。从中央CBD到人民南路,从东大街到城南金融城,从攀成钢到三圣乡,遍布着不计其数的大小写字楼。成都地标、天际线制高点468米的绿地中心在全世界都排名第七,320米的保利国际广场、318米的成都ICC、248米的九龙IFS……据统计,成都超过200米的建筑30个,仅在金融城区域,超过200米的写字楼就规划了20座。总府路附近的华置中心,拥有成都首个楼顶直升机停机坪,那直升机飞起来,高度1000米都不止。
《福布斯》世界最高城市排名,纽约有35座200米以上的高楼名列第一,香港位居次席,迪拜和上海分别以25座和21座分列第三、四名。事实上,目前北京超过200米的高楼仅有央视新址、银泰中心、京广中心以及330米高的国贸三期4座。成都的高楼规划与建设,大有赶超世界之势。

开发商集中看好成都有两个原因,一是世界500强企业大部分已入驻成都,财富论坛成功举行,将吸引更多的大企业在成都投资兴业,带来办公物业租赁需求;二是国家鼓励产业转型,制造业重心正向中西部转移,业界普遍认为成都是中西部最好的城市,未来机会很大。三是国家对房地产市场调控,大量资金转向投入商业地产领域。

大量超高层写字楼涌现的现象背后,也产生不少问题引发业界思考:成都写字楼市场供应从2012年开始出现井喷,到2013年7月末,大量同质化供应带来激烈竞争,衡量写字楼最重要的指标:租金和空置率出现两极分化的趋势。一方面,地段好、配置高、统一业权的顶级超甲写字楼租金保持平稳上浮,而分散业权、大量同质化的甲级写字楼租金出现下滑,另一方面,中心市区一些较老的乙级写字楼,用性价比优势仍能维系一定的租金水平。

供应井喷 写字楼租赁迎阶段性高峰

据高力国际发布数据显示,截至7月,成都写字楼存量约74万平米,整体空置率水平上升至49%,市场平均租金水平约128元/平方米/月。高空置率直接导致了租赁市场压力,加之新增供应集中入市造成较大的压力,成都写字楼市场需要较长时间进行调整和吸纳,因此一定时期内将出现同质项目竞争激烈,整体空置率居高不下,租金后续增长乏力,租户搬迁频繁、老旧项目被迅速淘汰等现象,但从写字楼市场发展的规律来看,这也是市场逐步成熟升级的必经阶段。

晶融汇、来福士广场、棕榈泉国际中心、环球中心、中海国际中心……上半年,成都市区众多优质写字楼物业先后交付使用,迎来了阶段性的供应高峰。而在下半年,又一波写字楼交付高峰将到来,希顿国际广场、AFC中航国际广场、复城国际、东方希望中心等一批甲级写字楼将集中面世。世邦魏理仕在分析报告中指出,2013年预计有接近50万平米陆续供应上市,但吸纳量有下降趋势,吸纳速度有所降低,租金也有小幅下滑。

高纬环球分析人士认为,由于众多优质写字楼项目集中交付,为促进租赁成交,部分分散业权的甲级写字楼租金出现下滑现象。最为明显的是城南金融城区域,由于供应大,竞争激烈,写字楼租金,“南延线新建写字楼的租金水平在每平米40-60元之间,价格最低的写字楼租金甚至低至30元。”

目前成都写字楼市场,租金排名靠前的项目都是开发商自持的统一业权写字楼,包括仁恒置地广场、香格里拉中心、来福士广场等超甲写字楼。在当下的成都市场,业权是否统一,是决定写字楼租金的关键因素之一。据统计,两者之间的租金差距达到23%-50%。中国水电大厦平均租金80元/平方米,是环球中心的一倍;而在东大街,自持型写字楼与分散业权的写字楼租金差异仍在50元/平方米左右。明宇金融广场最低租金135元/平方米,时代8号90元/平方米;晶融汇租金140~160元/平方米,喜年广场90元/平方米。业内人士指出,伴随着成都大量写字楼交付使用,将来租金呈现两极分化是一种必然趋势。

众口难调 散售写字楼业主杀价

南三环外侧,以天府大道为中轴约5平方公里的范围内,是成都200米以上写字楼最为密集的金融城区域。首个高端写字楼是2010年投运的拉德芳斯,目前租金95元/平米/月左右。

据了解,在南延线交付写字楼中,开发商整体持有自持物业较少,多数业权都分散在小业主投资客手中,由他们自行招租。

“我们在高新区管委会旁一甲级写字楼购买了两间写字楼,今年3月份左右收的房,到这个月才以每平方米60元/月的价格租出去。”一位投资者介绍,在买房时她预期租金是100元/平米,交房时80元/平米,而等了半年,心理防线已经逐步降低。“在小业主手上的写字楼租金都高不到哪里去,最初有个保险公司想要整层租赁,我们买这一层业权还不算分散,只有4户人,但就这样也在相互压价,最后租金统一不了,别人也就不租了。”

每平米60元,这样的租金水平还赶不上市区一些乙级写字楼,但却是南延线写字楼现在市价。高力国际观点分析,过去几年成都市场平均租金水平已到达一个历史高位,未来在甲级写字楼供应量不断增大压力下,预期部分竞争力较弱的项目业主与租户之间谈判空间将会出现更大弹性。

高端配置 开发商自持物业稳得起

综合考量写字楼的地段、配置、服务等因素,目前成都能达到顶级写字楼标准的物业不超过5个,且全部为开发商的自持物业,并不对外销售。”根据世邦魏理仕对成都现有顶级写字楼物业的划分,华置广场、香格里拉中心、仁恒置地广场、来福士广场等几个项目名列榜上。以华置广场的写字楼物业为例,看看顶级写字楼要符合哪些标准:总体量6万平米全部自持、统一运营管理,标准层面积约1800平米,10.65米挑高大堂、美国YORK中央空调主机、12部客用电梯平均等待时间少于35秒……此外,华置广场还自带THE ONE购物中心等,本身的配套加上春熙路-总府路商圈的配套,顶级超甲写字楼在许多方面,很难被甲级写字楼超越。

“对比其他城市,成都顶级写字楼的供应较少,租金水平也并未体现其真正的价值。”对于成都写字楼的市场现状,业内人士指出,租金上行遇阻,主要是因为顶级写字楼供应稀缺,中低端物业扎堆上市压价。“很多人甚至分不清顶级和甲级写字楼,这两类物业平均租金差距每平方米只有60元,但客群却是完全不同的。”据悉,顶级写字楼在招商时定位多为世界500强企业或大型外企、金融类企业,而这类企业除了租期较稳定之外,支付能力也较强。

“无论是前期的仁恒置地,还是现在的来福士广场、明宇金融广场、中海国际中心,开发商自持物业的租金一直以来都比较稳定,比相同位置业权分散物业高出一倍。究其原因,主要是因为较高的配置和统一管理。”开发商自持物业租金走高,有业内人士认为除了开发商的品牌号召力之外,更多是因为其产品本身的增配。以来福士的甲级写字楼为例,双轿厢电梯系统、地板送风中央空调系统以及众多绿色科技系统的支持,这些配置都不是普通的甲级写字楼所能企及。

仲量联行分析称,在入驻优质写字楼项目上,成都外企入驻的需求不断增强,空置率将会有所降低。随着来福士广场、国际金融中心等优质产品的入市为企业入驻带来更多选择,预计未来跨国公司及大型国企等对于高品质写字楼的租赁需求将持续强劲,或将为后者带来更优的租金表现。


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